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ーコラムー
税制改正

小規模宅地等の特例の見直し(貸付事業用宅地)-相続・事業承継トピックス(アングルVol.59)

公開日:2019.8.9 更新日:2019.08.09

平成30年度税制改正で「小規模宅地の特例」が見直されます。

相続対策でタワーマンション等の投資用不動産を購入して、一時的に現金を不動産に換え、小規模宅地の特例を適用して相続税負担を軽減する事案などが問題視されているようです。どのような見直しとなったのでしょうか。

小規模宅地等の特例の見直し(貸付事業用宅地)

小規模宅地等の特例とは

被相続人(亡くなった人)が残した土地のうち、一定の「宅地」については、相続税評価額を80%減額または50%減額できる、という特例です。減額できる限度面積とその割合は次のとおりです。

要件 限度面積 減額される割合
(1) 特定居住用宅地 マイホームの敷地 330㎡ 80%減額
(2) 特定事業用宅地 事業用の建物の敷地 400㎡ 80%減額
(3) 特定小津族会社事業用宅地 同族会社への賃貸敷地 400㎡ 80%減額
(4) 貸付事業用宅地 賃貸アパート・マンションの敷地 200㎡ 50%減額

※いくつかの種類の土地を持っていた場合は、原則としてどれかを選択しての適用となります。

問題となった具体的なケースについて

相続対策のタワーマンション等の投資用不動産

<例>時価1億円のタワーマンションを購入 (建物評価額5,000万円、土地評価額5,000万円)

建物評価額:5,000万円×(1-0.3)=3,500万円 ※借家権割合を30%(0.3)とする
 貸付用マンションなどの建物の評価は、賃借人の権利部分を考慮して計算します。


土地評価額:5,000万円×(1-0.6×0.3)=4,100万円 ※借地権割合を60%(0.6)とする
 貸付用マンションなどの土地の評価は、借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して計算します。


小規模宅地の特例(貸付事業用)を適用:4,100万円→2,050万円(50%減額)の評価になる
 時価1億円のタワーマンションが、①建物3,500万円 + ②土地2,050万円 = 5,550万円 となる。

(相続直前に現金を不動産に換えることで、4,450万円もの評価額が圧縮されました)

見直しの概要

上記の(4)貸付事業用宅地に関して、相続開始前3年以内に貸付けを始めた宅地は、小規模宅地の特例の対象から除外されることになりました。ただし、事業的規模で貸付けを行っている場合を除きます。

貸付用のマンションを購入した場合、上記の①と②(建物・土地の評価額の圧縮)は可能です。しかし、購入時点から3年が経過していなければ、③(小規模宅地の特例による減額)はできなくなりました。

今後はより早い段階から相続対策について検討すべきでしょう。不動産組換えによる節税に関しても私達にお声掛けください。