不動産を家族信託するには？名義変更の流れや税金・売却について

家族信託を検討している方のなかには、不動産を信託財産にできるか疑問を持っている方もいるでしょう。

家族信託ではさまざまな財産を信託でき、不動産を選ぶことも可能です。

ただほかの財産とは異なり、不動産では登記手続き（名義変更）が必要になります。

本記事では、不動産を信託財産にする流れや税金・メリット・デメリットを解説。

また、信託した不動産を売却できるのかという点についても紹介します。

不動産を家族信託したい・不動産を信託財産に選択して公開したくないという方はぜひご覧ください。

1.　家族信託とは？不動産も信託財産にできる

家族信託とは財産管理方法の1つで、自分が所有している不動産や株式などの財産を信頼できる家族に託し、管理・運用を一任できる制度です。

「委託者」・「受託者」・「受益者」と呼ばれる3者から成り立つ制度で、家族信託においてはそれぞれ下記の役割を担います。

＜家族信託における役割＞ 委託者：財産の元々の所有者で受託者に財産を信託する人。 受託者：委託者から財産の管理・運用を信託される人。 受益者：財産から生まれる利益を受け取る人。

家族信託では委託者と受託者の間で信託契約を交わし、財産の管理・運用権のみを受託者に譲渡します。

財産権は受益者が所有しますが、一般的な家族信託では委託者と受益者が同一人物となることが多いです。

「いつまで自分が管理できるかわからないから不動産の管理を子供に任せたい」

「自分の不動産を子供に託し収益を介護費用に充ててほしい」

たとえば上記のような理由から、子供を受託者として所有者である自分は、委託者・受益者を兼ねるパターンが多くみられます。

家族信託を利用することで、仮に自分が認知症となり意思能力が失われてしまった場合でも、受託者が自由に財産を扱うことができます。

とくに不動産は居住者や管理会社などとの契約行為が必要になるため、事前に管理・運用を託すことができる家族信託を利用する方が多いです。

ただ、不動産を家族信託する場合には、ほかの財産とは異なり登記が必要になります。

登記を含め家族信託はどのように進めていくのか、具体的な流れをみていきましょう。

2.　不動産を家族信託する流れ｜登記（名義変更）方法も解説

不動産を家族信託する場合には、下記の流れで進めていきます。

＜不動産を家族信託する流れ＞ 家族信託契約について話し合う 公正証書で信託契約書を作成・締結 不動産の信託登記（名義変更） 信託財産を管理する信託口口座を開設 受託者の管理開始

とくに不動産では登記（名義変更）が重要ですので、しっかりと流れを整理しておきましょう。

2-1.　家族信託契約について話し合う

家族信託では、事前にどのような信託契約を結ぶのか話し合っておくことが大切です。

具体的には、下記の事項を事前に決定しておきましょう。

＜家族信託で決めておくこと＞ 委託者・受託者・受益者 信託目的 信託する財産 信託する財産の管理方法 信託の変更・終了事由 財産の帰属先

家族信託は実質的に遺言のような効力を持つので、相続に影響を与えてしまいます。

そのため、家族信託の当事者達だけでなく、家族信託を行うことで影響を与えてしまう関係者全員で話し合い、全員が納得する内容にしましょう。

2-2.　公正証書で信託契約書を作成・締結

内容が決定したら信託契約書の作成に移りますが、この契約書は公正証書で作成することが推奨されています。

公正証書とは、公務員である公証人が作成する、証拠力・信用力に優れた公文書です。

家族信託は長期の契約になるため、後から証拠力を問われる場合があります。

また、金融機関とやり取りする場面があり、信用力の高い公正証書でないと受け付けてもらえないことも珍しくありません。

家族信託を最後まで実現するためにも、私文書ではなく公正証書で信託契約書を作成しましょう。

公正証書での作成手順は下記のとおりです。

＜公正証書にする手続きの流れ＞ 公証役場の予約を取る 費用や書類を持参し公証人と面談する 公正証書の作成日を決定する 公証役場で公正証書を作成する 公正証書の正本・謄本を受け取る

公正証書の作成には、実費として財産価額に応じた手数料がかかります。

手間と費用はかかってしまうものの「紛失時に再発行できる」・「訴訟を起こされても正当に対抗できる」などさまざまなメリットがあります。

なお公正証書を作成する段階で、委託者と受託者が契約書に押印する場面があるため、自動的に契約も締結されます。

2-3.　不動産の信託登記（名義変更）

家族信託契約を結ぶことができたら、信託財産である不動産の登記を行いましょう。

家族信託における不動産の登記には「信託登記」・「所有権移転登記」の2種類があり、それぞれ下記の意味を持つ手続きです。

＜家族信託における不動産登記＞ 信託登記：信託契約の内容を登録する登記 該当の不動産が信託不動産であることを外部に証明するために必要 所有権移転登記：不動産の登記名義を委託者から受託者に移転する登記 受託者が不動産を自由に管理できるようにするために必要

信託登記は法律で義務付けられていますが、実は所有権移転登記は義務付けられていません。

しかし、所有権移転登記を行わないと、受託者が単独で財産管理ができないなど、大きな問題が発生してしまうため必ず行いましょう。

登記は下記の流れで進めていきます。

＜登記手続きの流れ＞ 登記に必要な書類の準備する 登記申請を法務局に提出する 登記簿の公示・登記簿謄本（登記事項証明書）の取得

登記手続き自体は誰でも行うことが可能ですが、どこまでの情報を登記するかなど専門的な知識が必要になります。

登記の専門家である司法書士に依頼して行うことがおすすめです。

2-4.　信託財産を管理する信託口口座を開設

不動産の登記が完了したら、信託口口座を開設しましょう。

信託口口座とは、信託財産の管理用として利用できる専用口座です。

家族信託における受託者は分別管理義務に則り、個人財産と信託財産を分けて管理しなければなりません。

信託財産を管理する方法は「信託口口座」または「信託用の普通口座」の2つの方法があります。

普通口座でも管理可能ですが、信託口口座で管理した方がメリットが大きいです。

＜信託口口座で管理するメリット＞ 「倒産隔離機能」によって差し押さえの対象にならない 口座凍結されない

信託口口座の開設はどこでもできるわけでないため、対応している金融機関をみつける必要があります。

ほとんどの場合で、公正証書で契約書を作成していないと口座が開設できないので注意しましょう。

2-5.　受託者の管理開始

信託口口座が開設できたら、今まで委託者が管理していた財産を信託口口座に移して管理を開始します。

不動産の場合には、収益が振り込まれる口座の変更などが必要です。

受託者は定期的な収支報告や確定申告を行う義務があるため、必ず個人財産とは分けて信託財産を管理しましょう。

3.　不動産を家族信託したときにかかる税金

不動産を家族信託した場合には、税金がかかる可能性があります。

3者に対してかかる税金が異なりますので、それぞれ解説します。

3-1.　委託者｜基本的にかからない

委託者という立場に対しては基本的に税金はかかりません。

なぜなら委託者は、財産を信託している立場になるため収益を受け取ることがないからです。

しかし、受益者も兼任している場合には、受益者側の税金がかかるため注意しましょう。

3-2.　受託者に課税される税金

受託者には「登録免許税」と「固定資産税」がかかります。

登録免許税は、不動産を登記する場合にかかる税金です。

家族信託の開始時や信託内容の変更時・信託の終了時にかかってきます。

一方、固定資産税は不動産を所有している人に毎年課税される税金です。

家族信託中は受託者が不動産の所有者となるため、受託者に固定資産税の支払い義務が生じます。

ただ、個人財産から払う必要はなく、信託財産から支払うことが可能です。

なお、不動産の取得時には「不動産取得税」がかかることが一般的ですが、家族信託の場合には特例によって非課税となります。

3-3.　受益者に課税される可能性がある税金

受益者が課税される可能性がある税金は4つあります。

＜受益者の税金＞ 所得税・住民税 贈与税 相続税 譲渡所得税

＜所得税・住民税＞ 委託者と受益者が同一の場合には、自分が所有している不動産から得た収益は所得に該当します。 そのため不動産の収益に対しては、所得税と住民税がかかります。

＜贈与税＞ 委託者と受益者が別々の場合には、受益者に対して贈与税がかかります。 この場合、元々あった受益権を委託者から受益者に譲渡することになります。 委託者のもとに入るはずだった不動産収益が受益者に入るため、この収益が贈与とみなされ贈与税がかかるのです。

＜相続税＞ 委託者の死亡によって家族信託が終了すると、自動的に相続が発生します。 その際、信託財産の帰属権利者として指定されている人には、相続税が発生します。

＜譲渡取得税＞ 受益者が所有している受益権は、信託契約での制限がなければ売買可能です。 受益者が受益権を売却して利益を得た場合には、その利益に対して譲渡取得税が発生します。

＜譲渡取得税＞

受益者が所有している受益権は、信託契約での制限がなければ売買可能です。 受益者が受益権を売却して利益を得た場合には、その利益に対して譲渡取得税が発生します。

＜信託財産を不動産にする4つのメリット＞ 二次相続以降も承継先の指定ができる 不動産の共有を回避できる 不動産の塩漬けがなく売買可能 投資・増築など不動産管理の自由度が高い

それぞれのメリットを理解し、信託財産に不動産を指定するか決定しましょう。

4-1.　二次相続以降も承継先の指定ができる

家族信託を利用することで、不動産の相続先を二次相続以降も指定可能です。

通常の相続では、遺言によって財産を相続させる人を指定できます。

しかし、遺言で指定できるのは、最初の相続での相続先のみです。

そのため、二次相続以降の相続先を指定したい場合には、家族信託を利用しましょう。

家族信託には受益者連続信託という形があり、財産の承継を複数世代に渡って指定できます。

たとえば「自分の死後は子供に、子供の死後は孫に、孫の死後は曾孫に、、、」といった形です。

二次相続以降も承継先を指定したいという場合には、受益者連続信託を利用するといいでしょう。

4-2.　不動産の共有トラブルを回避できる

家族信託を利用することで、不動産の共有トラブルを回避できます。

不動産は現物財産なので、分割して相続することができません。

そのためほとんどの場合には、所有権を子供たちが共有して相続するといった形が取られます。

しかし、不動産を共有してしまうと、全員の同意がなければ方針の変更すらできなくなってしまいます。

そのため、自分の死後に不動産を巡って親族同士がトラブルに発展してしまう可能性があります。

家族信託を利用すれば、受益権を全員で共有し、所有権を受託者に集約することが可能です。

所有権が集約されていれば、受託者が自由に不動産を扱えるため、財産の管理に関してトラブルを回避できるでしょう。

4-3.　不動産の塩漬けがなく売買可能

家族信託を利用することで、不動産の売買が自由にでき塩漬けを回避できます。

塩漬け不動産とは、売りたくても売れない状態の不動産を指します。

たとえば、不動産の所有者が認知症になってしまうと、意思能力が失われてしまうため不動産の売買ができなくなってしまいます。

しかし、家族信託を利用してあらかじめ受託者に管理・運用権を信託しておけば、認知症を発症しても受託者が代わりに売却可能です。

このように、家族信託を利用することで不動産を自由に管理でき、塩漬けを防ぐことができます。

4-4.　投資・増築など不動産管理の自由度が高い

家族信託には、不動産管理の自由度が高いというメリットがあります。

ほかの財産管理法や認知症対策としては、成年後見制度が挙げられます。

成年後見制度の財産管理は「所有者の財産を保守」することが前提になっています。

減らさないことが一番重要になるため、増収を目的とした投資・増築などができません。

その点、家族信託であれば財産管理の自由度が高いため、信託財産となっていても投資や増築が可能です。

5.　不動産を家族信託する4つのデメリット

不動産を家族信託するデメリットは4つあります。

＜信託財産を不動産にする4つのデメリット＞ 信託登記・所有権移転登記など手続きが面倒 家族信託契約を結ぶコストがかかる 家族信託の関係者が長期間拘束される 委託者の想定外の状況に陥る可能性がある

メリットだけでなくデメリットも理解して、不動産を信託財産にするか決定しましょう。

5-1.　信託登記・所有権移転登記など手続きが面倒

不動産を信託財産にすると、通常の家族信託に比べ、登記手続きの手間がかかります。

信託登記や所有権移転登記が必要で、これらは開始時だけでなく、契約内容の変更時や終了時にも必要になります。

ほかの財産では必要ない手続きのため、手間がかかるという点はデメリットとなるでしょう。

5-2.　家族信託契約を結ぶコストがかかる

コストがかかる点も不動産を信託財産とするデメリットです。

家族信託では、公正証書の作成や必要書類の取り寄せなど実費がかかり、専門家に依頼した場合にはさらに報酬がかかります。

通常の場合に比べ、不動産がある場合には登記が必要になるため、登録免許税やその分の専門家報酬が加算されます。

登記がある分費用が嵩んでしまう点も、デメリットといえるでしょう。

5-3.　家族信託の関係者が長期間拘束される

家族信託は長期の契約になるため、関係者が長期間拘束されるというデメリットがあります。

家族信託は、とくに受託者への負担が大きい制度です。

＜受託者に定めれらた義務＞ 善管注意義務（信託法29条） 忠実義務（信託法30条） 分別管理義務（信託法34条） 信託事務を第三者に委託する際の選任・監督義務（信託法35条） 帳簿等の作成・報告・保存義務（信託法36条・37条）

受託者は財産を適切に管理するだけでなく、帳簿の作成や報告の義務も負います。

収支についての定期的な報告はもちろん、確定申告も必要になるため、慣れてない人にとっては大きな負担となるでしょう。

委託者の年齢や修了事由にもよりますが、数年〜数十年も続く負担は大きなデメリットです。

5-4.　委託者の想定外の状況に陥る可能性がある

家族信託を利用したことで、委託者が想定していなかった状況に陥る可能性もあります。

良くも悪くも、家族信託は財産管理の自由度が高いため、受託者が自由に財産を管理できてしまいます。

契約行為も委託者の同意が必要ないため、勝手に不動産を売却するといったことも可能です。

「不動産からの収益を介護資金に充てて欲しいと思っていたのに売られてしまった」といった状況も想定できます。

このデメリットの回避には、信託契約を結ぶ時点で禁止行為などを明確にしておくことが大切です。

6.　不動産を家族信託する4つの注意点

不動産を家族信託する場合には、下記4つの注意点に気をつけましょう。

＜不動産を信託財産にする際の注意点＞ 直接的な節税効果はない 家族信託の専門家が少ない 身上監護など任意後見制度の方がいい場合がある 抵当権付きの不動産は許可が必要

不動産を信託財産に決めた後、最後に確認すべき項目を紹介します。

6-1.　直接的な節税効果はない

家族信託には、直接的な節税効果がないため注意しましょう。

よく家族信託を利用することで、節税ができると思っている方がいますが、それは大きな間違いです。

家族信託を利用したからといって、所得税や贈与税・相続税が節税できることはありません。

ただ、相続に備えてあらかじめ財産を渡し、納税資金にしてもらうといったことは可能です。

不動産を信託財産にしたから、相続の際に税金が発生しないということはありませんので注意しましょう。

6-2.　家族信託の専門家が少ない

家族信託を扱っている専門家が少ない点にも注意が必要です。

家族信託は、近年認知症対策として知られてきている制度なため、まだ実務として扱っている専門家が多くありません。

制度自体も広く利用されているわけではないことに加え、1つ1つの家族信託は大きく内容が異なります。

そのため、実務で専門にしている場合でなければ最適な設計も難しいです。

家族信託は専門家への依頼がおすすめですが、依頼先は慎重に選ぶようにしましょう。

6-3.　身上監護など成年後見制度の方がいい場合がある

実は、家族信託よりも成年後見制度を利用した方がいい場合があります。

家族信託はあくまで財産管理方法の1つなため、身上監護を含みません。

身上監護とは成年後見における考え方で、被後見人に代わり療養や看護に関する契約を行うことを指します。

たとえば「認知症になってしまったから施設に入居する」といった場合の入居契約が身上監護にあたります。

家族信託では身上監護までカバーされていないため、包括的に認知症対策をするという場合には成年後見制度の方がいい場合があるのです。

ただ、財産管理の自由度は家族信託の方が高いため、任意後見制度と組み合わせて家族信託を利用するといいでしょう。

任意後見制度とは簡単に説明すると、被後見人が事前に、自分の意思能力が失われてしまった場合の世話を頼むことができる制度です。

任意後見制度には身上監護も含まれるため、柔軟に財産を管理しつつ、包括的な認知症対策が実現できます。

6-4.　抵当権付きの不動産は許可が必要

抵当権付きの不動産を信託財産にする場合には、抵当権を持つ債権者の許可が必要です。

抵当権とは、返済ができなくなった場合に備え、建物や土地を担保する権利を指します。

抵当権付きの不動産は担保となっているため、勝手に信託財産にしてしまうと違反行為に該当してしまいます。

違反してしまうと、借りている金額を一括で返済しなければなりませんので、信託財産にする場合には注意が必要です。

具体的には、信託契約において「委託者の債務を受託者が引き受ける」こと、「委託者と債務を連帯して負担する」ことなどの設定が前提になります。

このような準備を整えたうえで債権者の許可がもらえれば、抵当権付きの不動産でも信託財産にすることが可能です。

7.　家族信託した不動産は売却可能？

基本的に、家族信託した不動産であっても売却は可能です。

しかし、状況によっては注意点がありますのでケースごとに解説します。

契約で信託不動産の「売買」について記載がある場合 契約で信託不動産の「売買」について記載がない場合 抵当権付きの不動産を信託している場合

それぞれのケースにおいて、不動産の売却が可能なのかみていきましょう。

7-1.　契約で信託不動産の「売買」について記載がある場合

信託契約において「不動産の売買」権限が受託者に認められており、信託登記の登記目録にも記載があれば、受託者が不動産を売却できます。

ただ契約書に記載しているだけでは不十分で、信託目録への記載がない場合には認められない可能性がありますので注意しましょう。

7-2.　契約で信託不動産の「売買」について記載がない場合

信託契約において「不動産の売買」について記載がない場合には、受託者が不動産を売却することはできません。

不動産を売却したい場合には、契約・登記内容を変更する必要があります。

ただ、契約・登記内容の変更には委託者の同意が必要になるため、意思能力が失われている場合には契約の変更ができません。

契約内容に定められている内容でしか受託者は権限を持ちませんので、契約内容の決定は専門家に相談しながら行いましょう。

7-3.　抵当権付きの不動産を信託している場合

抵当権付きの不動産は、抵当権がついている状態では売却することができません。

抵当権付きの不動産を売却したい場合には、ローンを返済して抵当権を外してもらう必要があるのです。

しかし、家族信託をしていたとしても、抵当権の債務者は委託者のまま。

そのため、繰上げ返済などの手続きは委託者と共同で行う必要があり、意思能力がない場合には

返済を行うことができません。

抵当権付き不動産は、委託者の意思能力があり抵当権を外してもらうことができれば、売却を進めることが可能です。

8.　家族信託した不動産の売却方法と手順

信託財産である不動産は、2つの方法で売却可能です。

それぞれの方法を解説するとともに、売却手順も解説します。

8-1.　不動産自体を売却する

1つ目の方法は、不動産自体を売却する方法です。

こちらは一般的な方法で、受託者が権限を持っている場合には不動産自体を売却できます。

なお、売却益に関しては受託者が信託契約に定められている範囲内で自由に使用可能です。

ただ、形式上は受益者に売却益が渡ることになるため、その分の税金は受益者に課せられます。

8-2.　受益権を売却する

2つ目の方法として、受益権を売却する方法が挙げられます。

この方法の場合、受益者は受益権に相当する金銭を受け取ります。

ただ、受益権のみを譲渡するため、受託者は引き続き財産の管理・運用を進めていき、新しい受益者が利益を受け取ることになります。

この方法はビジネス的に使われることが多く、認知症対策を目的としている場合には、不動産自体を売却することが一般的です。

8-3.　家族信託した不動産の売却手順

家族信託した不動産は、下記の流れで売却を進めていきます。

＜信託不動産の売却手順＞ 不動産の買い手を探す 売買契約を締結 土地の境界線や権利関係などを整理 不動産の引き渡し：買主から代金を受領 （信託用口座に入金） 名義変更の登記手続き・信託抹消手続き

通常の不動産売却とは異なり不動産を引き渡した後は、名義変更だけでなく信託抹消の手続きが必要になるため注意が必要です。

また、売却によって得る代金は信託用の口座で管理する必要があるため、入金の指定先を間違えないようにしましょう。

そのほかの点に関しては通常の不動産売却と変わりません。

9.　家族信託した財産で不動産は購入できる？

家族信託によって金銭を信託財産としていた場合、契約内容によっては不動産を購入できます。

具体的には、信託契約によって「不動産の購入権限」が認められていれば、信託財産で不動産が購入可能です。

しかし、一部を信託財産で負担し足りない分を個人財産から出すということはできません。

そのため、契約書に「追加信託」の記載があるかについても確認しましょう。

追加信託の記載があれば、足りない分を信託財産として追加することができ、不動産の購入が可能になります。

不動産の購入権限を契約内に盛り込む場合には、追加信託についても忘れないようにしましょう。

10.　不動産の家族信託がおすすめな人

信託財産に不動産を指定するのは、下記のような人におすすめです。

＜不動産の家族信託がおすすめな人＞ 不動産を運用しつつ相続対策を進めたい 不動産を巡った相続トラブルを避けたい 所有不動産に対しても認知症対策を行いたい 不動産を代々承継していきたい

不動産はほかの財産とは異なり「相続に際しての分割が難しい」・「運用・管理に契約行為が必要」といった特徴があります。

親族だけでなく入居者などにも影響を与えてしまう可能性があるため、自分がいなくても運用できる状態を構築したいという方に家族信託がおすすめです。

また、伝統的な建物などが売却されてしまわないよう、承継先を指定したいという場合でも家族信託が活用できます。

11.　不動産の家族信託は注意点を理解したうえで行おう！

家族信託では不動産を信託財産に指定できますが、ほかの財産とは異なり登記が必要になります。

登記には手続きの手間と費用がかかりますので注意しましょう。

しかし、不動産を信託財産にすることはメリットもあり、相続トラブルの防止などが期待できます。

ただ、信託内容や登記内容の設計には専門的な知識が必要になるため、専門家の協力を得ることがおすすめです。

日本クレアス税理士法人では、司法書士と連携して家族信託をトータルサポートいたします。

不動産の登記手続きも可能ですので、お気軽にご連絡ください。