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税理士監修記事

地積規模の大きな宅地の評価とは?

公開日:2020.2.10 更新日:2020.02.10

「土地の価値は面積に比例する」と考えられがちですが、実はそうではありません。
むしろ、土地面積が広がるほど宅地利用の際にさまざまなムダが生じ、負担増により収益性が落ちてしまうという問題点を抱えています。

そこで、税額を減らして収益性を補助する目的で新設されたのが、広い宅地を承継した相続人向けの「地積規模の大きな宅地の評価」制度です。周知が行き届いているとは言えないものの、相続税対策を行う上で是非とも知っておきたい制度のひとつでしょう。

本記事では「地積規模の大きな宅地の評価」について、制度趣旨・適用要件・評価方法などの必須知識を分かりやすく紹介しています。

【この記事で分かること】
「地積規模の大きな宅地」が享受できるメリット
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件
「地積規模の大きな宅地の評価」を適用した場合の評価方法
「地積規模の大きな宅地の評価」の必要書類

目次

1.地積規模の大きな宅地とは?
2.「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨&メリット
  2-1.「広大地」からの変更点
3.「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件
  3-1.①地積
  3-2.②所在地区
  3-3.【参考】適用対象か判定するときのフロー
4.「地積規模の大きな宅地の評価」適用時の評価方法
  4-1.路線価地域の場合
  4-2.倍率地域の場合
5.「地積規模の大きな宅地の評価」で用いる補正率表
  5-1.規模格差補正率
  5-2.奥行価格補正率
  5-3.不整形地補正率
  5-4.併用可能なその他の画地補正率
  5-5.【地域一覧あり】三大都市圏とは?
6.地積規模の大きな宅地の評価に必要な書類は?
  6-1.相続税申告時の基本的な添付書類
7.まとめ

1.地積規模の大きな宅地とは?

制度趣旨等の詳細を確認する前に押さえておきたいのは、ここで言われる「地積規模の大きな宅地」の定義です。国税庁等の行政機関によれば、次の3つの要件をすべて満たした宅地だと定義づけられています。

「地積規模の大きな宅地」の定義

  • 一定の面積要件をクリアしている
  • 自治体が指定する住宅地区に所在している(※路線価地区のみ)
  • 平成30年1月1日以降に相続・遺贈・贈与のいずれかの方法で取得した土地である

※詳細は後述の「『地積規模の大きな宅地の評価』の適用要件」の章で紹介します。

1-2.「地積規模の大きな宅地」に税制優遇が必要な事情とは

本記事の最初で紹介した通り「土地は広いほど価値が高い」というのは誤解です。むしろ、合計で同一面積になる小規模な区画群に比べ、広い土地ほど収益性は落ちると言わざるを得ません。

その理由として真っ先に挙げられるのが、広い土地になるほど相対的に高額になる整備費用です。さらに、収益性のない潰れ地(道路や設備スペースに転用する土地)もより多く生じる傾向も否めません。

整理すると「広い土地ほど利用しづらい」(=利用するには整備費用等の一定のムダに目をつぶらなければならない)のです。

これらのデメリットの一方で、税額は原則として土地面積に比例して上昇します。結果として利益効率が著しく下がってしまい、最悪のケースではむしろ赤字化(負の財産化)してしまうのです。

【例】同一地域にある宅地を売る場合(1坪=20万円と想定)

45坪で1区画の宅地を10区画売る場合:売上は9,000万円
  …単純に実勢価格×450坪で売れる

450坪で1区画の宅地をまるごと売る場合:売上は6,000万円~7,000万円
  …買い手の負担する整備費用・生じる潰れ地を考慮し、査定価格が下がる

※本例はあくまでも単純計算するためのものであり、実際は地区・土地の状況によって評価や価格差は異なります。

2.「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨&メリット

「地積規模の大きな宅地」の定義を満たした土地は、評価額算定時に“規模格差補正率”を適用できます。左記補正率を乗算することで「同じ地域にあるのに広い土地ほど利用しにくい」との事情が評価額に反映され、結果として相続税または贈与税が軽減されるのです。

【参考】「地積規模の大きな宅地の評価」に適用できる“補正率”

  • 同一地区にある区画毎の面積差を数値化したもの(=規模格差補正率)
  • 奥行が長く使いにくい性質を数値化したもの(=奥行価格補正率)
  • 形が歪で使いにくい性質を数値化したもの(=不整形地補正率)

※規模格差補正率=「地積規模の大きな宅地の評価」を適用した場合のみ乗算が認められる補正率
※その他の補正率として、区画の利用制限等を考慮した各種補正率も乗算可能です。

土地を承継する際の税額さえ安くなれば、浮いた税で収益性アップを目的とした工事・整備も検討できるでしょう。もちろん、相続人が手にする利益が単純に増える点もメリットです。自治体や行政にとっても「広大な土地が管理されず荒れたままになる」という公益性の問題を回避できます。

以上のことから「地積規模の大きな宅地の評価」制度は、地主にも国にも恩恵のある制度だと言えます。

2-1.「広大地」からの変更点

「地積規模の大きな宅地の評価」は平成30年に新設されたもので、旧来の「広大地の評価」を改良した後継的制度です。相続税評価額の算出に補正率を設けるという趣旨は変わらないものの、以下2点の見直しにより、分かりやすく適用ミスのない制度となりました。

変更点①:適用条件の明確化

第一の変更点は“適用要件の明確化”です。
「広大地の評価制度」は面積要件がなく、適用要件の表現そのものも曖昧でした。慎重な検討なしに適用すると、税務署から否認されて追加で課税される恐れがあったのです。

そこで新制度では、不動産の知識に多少自信のない人でも「自分の土地が適用対象かどうか」を簡単に見極められるよう見直しが行われています。

<【参考】適用要件の変更点(※一部紹介)>

広大地の評価(旧制度)…

  • 「標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」
  • 「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められること」

地積規模の大きな宅地の評価(新制度)…

  • 「地積500㎡または1,000㎡以上」
  • 「自治体が指定する住宅地区に所在すること」(※路線価地区のみ)

変更点②:乗算できる補正率の見直し

第二の変更点は“乗算できる補正率の見直し”です。

以前は広さだけで大ざっぱに評価した「広大地補正率」しか乗算が認められておらず、土地の形状にあわせた画地補正率(奥行価格補正率・不整形地補正率など)は併用不可能でした。そのため、制度適用して広大地補正率を用いる場合・制度を適用せず各種補正率を乗算する場合とのあいだで、税額を比較してから適用可否を決める必要があったのです。

そこで新制度では、まず「広大地補正」を「規模格差補正率」に改めました。
その上で、節税効果が十分期待できるよう、土地の形状ごとの画地補正率もすべて乗算した上での評価額算定を認めています。
本変更点により、制度適用で確実に節税効果が得られる上で、効果自体も最大化が見込めるようになりました。

それでは、実際に「地積規模の大きな宅地の評価」を受ける上で、どのような条件や計算方法を用いれば良いのでしょうか。ここからは、制度の具体的な内容について紹介します。

※ここまでは土地の“面積”と表記していましたが、次項目以降はオフィシャルな表現である“地積”を用いて解説を進めます。

地積規模の大きな宅地の評価

3.「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件は、①地積②所在地区に分かれます。評価額に補正率を乗算するには、両方の要件を満たさなければなりません。

実際に相続が発生しそうな土地が適用要件に当てはまるかどうか判定する際は、最低でも下記の情報を確認・整理しておくとスムーズです。

【要チェック】適用要件を確かめる際に確認しておきたい土地情報

  • 住所
  • 地積(=土地の面積)
  • 路線価地域か倍率地域か

【参考】路線価地域・倍率地域とは

土地の相続税評価額の算定にあたり、国税庁サイト「路線価図・評価倍率表」(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で路線価が定められているかどうかで計算方法が異なります。

上記サイトで路線価が定められている地域を「路線価地域」・路線価が定められておらず倍率表記されている地域を「倍率地域」と呼びます

路線価地域・倍率地域のどちらに該当するかは、後述する「地積規模の大きな宅地の評価」適用時の評価方法にも影響します。自力で相続税額・土地評価額を計算しようとする人は、紹介したリンクをブックマークに保存しておくと良いでしょう。

3-1.①地積

地積要件については、土地の住所ごとに以下のように定められています。

【適用要件】「地積規模の大きな宅地の評価」の地積要件(所在地別)

  • 三大都市圏:500㎡以上
  • 三大都市圏以外:1,000㎡以上

※「三大都市圏」とは…首都圏・近畿圏・中部圏にある、指定を受けた市区町村の全部または一部のことです。該当する地域については、後章で一覧表にまとめています。

3-2.②所在地区

所在地区の要件については、土地が「路線価地域(②-A)」と「倍率地域(②-B)」のどちらに該当するかで分岐します。

<②-A:路線価地域の場合>
判定対象となる土地が路線価地域内にあるときは、自治体が指定する下記いずれかの要件に当てはまる場合のみ適用対象となります。

【②-A】「地積規模の大きな宅地の評価」路線価地域の適用要件

  • 「普通商業・併用住宅地区」に所在する宅地
  • 「普通住宅地区」に所在する宅地
  • 上記いずれかの地区にある市街地農地※

※市街地周辺農地・市街地山林・市街地原野も同様に適用対象とすることができます。

<②-B:倍率地域の場合>
判定対象となる土地が倍率地域内にあるときは、宅地かつ①地積要件をクリアしていれば適用対象となります。所在する地区の定めは特にありません。

ただし、農地・山林・原野は適用対象外となる点については、路線価地域との違いに注意しましょう。

<【注意】適用対象外になるケース>
ただし、路線価地域・倍率地域ともに、以下のような土地は本制度の適用対象外となります。

【注意】「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象外となる土地

  • 市街化調整区域に所在する宅地
  • 「普通住宅地区」に所在する宅地
  • 指定容積率400%以上(※1)の地域に所在する宅地
  • 大規模工場用地
  • (路線価地域の農地・山林・原野のみ)経済合理性または物理的な観点(※2)から宅地への転用が見込めない場合

※1)東京都の特別区の場合:指定容積率300%以上
※2)「造成費が多額に及ぶ」「急傾斜地であるため造成がそもそも不可能」といった状況を指しています。

3-3.【参考】適用対象か判定するときのフロー

相続の発生する土地が適用対象か判定するときは、以下のフローも参考になります。

①住所は「三大都市圏」か?
 ┣ YES:地積500㎡以上⇒②へ
 ┣ NO:地積1,000㎡以上⇒②へ
 ┗ 上記に該当しない⇒非適用

②適用除外要件に該当しないか?
市街化調整区域・工業専用地域・大規模工場用地・指定容積率400%または300%未満・(路線価地域の農地/山林/原野のみ)宅地転用困難な土地に該当しない
 ┣ YES⇒③へ
 ┗ NO⇒非適用

③路線価地域か倍率地域か?
 ┣ 倍率地域だった場合 ⇒ 宅地である ⇒ 適用対象
 ┣ 路線価地域だった場合 ⇒ 「普通商業・併用住宅地区」または「普通住宅地区」にある宅地or農地or山林or原野である ⇒ 適用対象
 ┗ 上記に該当しない⇒非適用

4.「地積規模の大きな宅地の評価」適用時の評価方法

次に紹介するのが、実際に「地積規模の大きな宅地の評価」適用時の評価方法(=評価額の計算方法)です。

先述の通り「路線価地域」「倍率地域」のどちらに該当するかにより評価方法が異なるため、項目を分けて紹介します。

※本章の計算式中にある各種補正率(奥行価格補正率・規模格差補正率)は、後章で一覧にして紹介しています。

4-1.路線価地域の場合

路線価地域に「地積規模の大きな宅地の評価」を適用する場合は、「路線価図・評価倍率表」掲載の路線価に、奥行価格補正率と各種画地補正率を乗算します。

【路線価地域】「地積規模の大きな宅地の評価」適用時の評価方法

土地評価額 =
路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積(㎡)

4-2.倍率地域の場合

倍率地域に「地積規模の大きな宅地の評価」を適用する場合は、以下①と②のいずれか低い価額により評価します。

①倍率方式で計算した評価額(適用対象の土地の固定資産税がベース)

②倍率方式で計算した1㎡あたりの評価額(近隣の土地の固定資産税評価額がベース) × 各種補正率 × 地積(㎡)

※倍率方式での評価額計算式…固定資産税評価額×「路線価図・評価倍率表」掲載の倍率

5.「地積規模の大きな宅地の評価」で用いる補正率表

ここからは、前章計算式中に出てきた「規模格差補正率」の具体的数値を見てみましょう。その上で、土地の形状ごとに併用可能な「奥行価格補正率」「不整形地補正率」をはじめとする各種画地補正率も併せて紹介します。

5-1.規模格差補正率

規模格差補正率については、以下の計算式に当てはめて算出します。

【規模格差補正率の計算方法】
規模格差補正率 = (地積 × B + C) ÷ 地積 × 0.8

ここで出てきたB・Cの数値は、土地の住所と地積によって異なります。

【B・Cの値】三大都市圏に所在する宅地の場合
三大都市圏に所在する宅地については、以下のように数値設定されています。

地積(単位:㎡) B C
500以上1,000未満 0.95 25
1,000以上3,000未満 0.90 75
3,000以上5,000未満 0.85 225
5,000以上 0.8 475

【B・Cの値】三大都市圏以外の地域に所在する宅地
三大都市圏以外に所在する土地については、3,000㎡まで同じ数値を代入して計算します。

地積(単位:㎡) B C
1,000以上3,000未満 0.90 100
3,000以上5,000未満 0.85 250
5,000以上 0.80 225
5,000以上 0.8 500

5-2.奥行価格補正率

「奥行価格補正率」とは、宅地の一面だけが道路に接している土地について、道路から計測した“奥行”と地区ごとに定める補正率です。

地区区分/奥行距離(m) ビル街地区 高度商業地区 繁華街地区 普通商業・併用住宅地区 普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
4未満 0.8 0.9 0.9 0.9 0.9 0.85 0.85
4以上6未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92 0.9 0.9
6以上8未満 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
8以上10未満 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
10以上12未満 0.9 0.9 0.99 0.99 1 0.96 >0.96
12以上14未満 0.91 0.99 1 1 0.97 0.97
14以上16未満 0.92 1 0.98 0.98
16以上20未満 0.93 0.99 0.99

※以降、奥行距離(m)100以上まで設定されています。詳細は国税庁のWebサイトをご確認ください。国税庁>奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正):https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

5-3.不整形地補正率

不整形地補正率とは、土地を上空から見た形が歪(L字型・三角形・その他不規則な形状など)を対象にしたものです。不動産鑑定士などが調査した不整形の度合いに沿い、以下のように補正率を適用します。

不整形の度合い 補正率
普通 1
やや不整形 0.9
不整形 0.8
相当に不整形 0.7
極端に不整形 0.55

5-4.併用可能なその他の画地補正率

そのほかにも以下のような補正率があり、土地形状・性質が要件を満たせば規模格差補正率と併用可能です。

  • 奥行長大補正率…縦横比率が極端な土地に適用
  • 二方路線影響加算率…正面と裏面が両方とも道路に接している土地に適用
  • 側方路線影響加算率…正面と側面が両方とも道路に接している土地に適用
  • 無道路地補正率…道路に接していない土地に適用
  • 地価阻害物補正率…地下鉄や上下水道がある土地に適用

5-5.【地域一覧あり】三大都市圏とは?

少し解説内容をさかのぼり、「地積規模の大きな宅地の評価」で指す三大都市圏とは具体的にどういった場所を指すのか見てみましょう。国税庁では、大まかに以下の地域が該当するとしています。

【「三大都市圏」に該当する地域】

  • 首都圏の「既成市街地」または「近郊整備地帯」
  • 近畿圏の「既成都市区域」または「近郊整備地帯」
  • 中部圏の「都市整備区域」

しかし、これだけでは具体的都市名が分かりません。そこで、以下表で該当市区町村を一覧にしました。

エリア 都道府県名 「三大都市圏」に該当する地域
首都圏 東京都 特別区、武蔵野市、八王子市、立川市、三鷹市、青梅市、府中市、昭島市、調布市、町田市、小金井市、小平市、日野市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、狛江市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、多摩市、稲城市、羽村市、あきる野市、西東京市、瑞穂町、日の出町
埼玉県 さいたま市、川越市、川口市、行田市、所沢市、加須市、東松山市、春日部市、狭山市、羽生市、鴻巣市、上尾市、草加市、越谷市、蕨市、戸田市、入間市、朝霞市、志木市、和光市、新座市、桶川市、久喜市、北本市、八潮市、富士見市、三郷市、蓮田市、坂戸市、幸手市、鶴ケ島市、日高市、吉川市、ふじみ野市、白岡市、伊奈町、三芳町、毛呂山町、越生町、滑川町、嵐山町、川島町、吉見町、鳩山町、宮代町、杉戸町、松伏町(※市町村内の一部区域のみ該当…熊谷市、飯能市)
千葉県 千葉市、市川市、船橋市、松戸市、野田市、佐倉市、習志野市、柏市、流山市、八千代市、我孫子市、鎌ケ谷市、浦安市、四街道市、印西市、白井市、富里市、酒々井町、栄町(※市町村内の一部区域のみ該当…木更津市、成田市、市原市、君津市、富津市、袖ケ浦市)
神奈川県 横浜市、川崎市、横須賀市、平塚市、鎌倉市、藤沢市、小田原市、茅ケ崎市、逗子市、三浦市、秦野市、厚木市、大和市、伊勢原市、海老名市、座間市、南足柄市、綾瀬市、葉山町、寒川町、大磯町、二宮町、中井町、大井町、松田町、開成町、愛川町(※市町村内の一部区域のみ該当…相模原市)
茨城県 龍ケ崎市、取手市、牛久市、守谷市、坂東市、つくばみらい市、五霞町、境町、利根町(市町村内の一部区域のみ該当…常総市)
近畿圏 京都府 亀岡市、向日市、八幡市、京田辺市、木津川市、久御山町、井手町、精華町(※市町村内の一部区域のみ該当…京都市、宇治市、城陽市、長岡京市、南丹市、大山崎町)
大阪府 大阪市、堺市、豊中市、吹田市、泉大津市、守口市、富田林市、寝屋川市、松原市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、大阪狭山市、忠岡町、田尻町 (※市町村内の一部区域のみ該当…岸和田市、池田市、高槻市、貝塚市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、河内長野市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、羽曳野市、東大阪市、泉南市、四條畷市、交野市、阪南市、島本町、豊能町、能勢町、熊取町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村)
兵庫県 尼崎市、伊丹市(※市町村内の一部区域のみ該当…神戸市、西宮市、芦屋市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町)
奈良県 大和高田市、安堵町、川西町、三宅町、田原本町、上牧町、王寺町、広陵町、河合町、大淀町(※市町村内の一部区域のみ該当…奈良市、大和郡山市、天理市、橿原市、桜井市、五條市、御所市、生駒市、香芝市、葛城市、宇陀市、平群町、三郷町、斑鳩町、高取町、明日香村、吉野町、下市町)
中部圏 愛知県 名古屋市、一宮市、瀬戸市、半田市、春日井市、津島市、碧南市、刈谷市、安城市、西尾市、犬山市、常滑市、江南市、小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知多市、知立市、尾張旭市、高浜市、岩倉市、豊明市、日進市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、あま市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、扶桑町、大治町、蟹江町、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町、幸田町、飛島村(※市町村内の一部区域のみ該当…岡崎市、豊田市)
三重県 四日市市、桑名市、木曽岬町、東員町、朝日町、川越町(※市町村内の一部区域のみ該当…いなべ市)

※令和2年1月時点の情報です。

6.地積規模の大きな宅地の評価に必要な書類は?

「地積規模の大きな宅地」の評価にあたっては、大別して以下4種類の書類をすべて提出する必要があります。

【「地積規模の大きな宅地の評価」を適用する際の申告書類一覧】

  1. 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
  2. 「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート
  3. 相続税申告書
  4. 基本的な添付書類(後述)

※補正率を含む評価額の計算式は上記1に記入。
※1・2は国税庁のWebサイトよりダウンロードできます。
 国税庁>[手続名]土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
 https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-05.htm
 国税庁>パンフレット・手引>相続税・贈与税関係>その他
 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/01.htm#a-10

6-1.相続税申告時の基本的な添付書類

「地積規模の大きな宅地」に必要な上記1~2の資料の前に、相続税申告時の基本的な添付書類を揃えておくとスムーズです(下記添付書類1~3はすべて必要)。

【添付書類1】申告者に関する書類

  • 本人確認書類(運転免許証やパスポートなど)
  • マイナンバーが分かる書類

※マイナンバーカードがあれば、別途本人確認書類を用意する必要はありません。

【添付書類2】相続関係を示す書類

  • 遺言書通りに相続する場合…遺言書の写し
  • 遺産分割協議を行った場合…遺産分割協議書の写し+相続人全員分の印鑑登録証明書(発行6ヵ月以内)
  • 遺言書がなく法定相続分通りに承継する場合…相続関係の分かる戸籍謄本(被相続人+相続人全員分)

【添付書類3】適用する税制ごとの書類

⇒配偶者の税額軽減・相続時精算課税など、地積規模の大きな宅地の評価以外に適用する税制ごとに追加書類があります。

7.まとめ

地主である、不動産メインで資産保有している等のケースでは「広大な土地を相続したが、思ったほど価値がなくむしろ負担になる」というケースがあります。

こうした状況なら、規模格差補正率により税額を最適化できる「地積規模の大きな宅地の評価」を積極的に活用しましょう。平成30年からはさらに適用要件が分かりやすくなり、土地形状に由来する“利用しにくい事情”も補正率として税額に反映できるようになりました。

ただし適用にあたっては、所在地区または地域の見分け・土地形状の判定において、やや一般の人の手に余る部分があることは否めません。税額を最適化して税務署からの否認を防ぐ上で、不動産鑑定士・税理士・弁護士などのさまざまな分野の専門家のサポートを受けると安心できます。

この記事を監修した税理士

日本クレアス税理士法人
執行役員 税理士 中川義敬

2007年 税理士登録(近畿税理士会)、2009年に日本クレアス税理士法人入社。東証一部上場企業から中小企業・医院の税務相談、税務申告対応、医院開業コンサルティング、組織再編コンサルティング、相続・事業承継コンサルティング、経理アウトソーシング決算早期化等に従事。事業承継・相続対策などのご相談に関しては、個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業承継」、「争続にならない相続」のアドバイスを行う税理士として定評がある。(プロフィールページ

・執筆実績:「預貯金債券の仮払い制度」「贈与税の配偶者控除の改正」等
・セミナー実績:「クリニックの為の医院経営セミナー~クリニックの相続税・事業承継対策・承継で発生する税務のポイント」「事業承継対策セミナー~事業承継に必要な自己株式対策とは~」等多数

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