所有不動産を相続人名義に変更する場合、手続きが生前なら「贈与税」、死後になって遺言や遺産分割協議を元に変更するなら「相続税」がかかります。

一般的には、基礎控除額や小規模宅地等の特例といった有利な点を踏まえ、相続税の方がお得と言われています。ただし、本当に節税できるかどうかは個別の試算が必須です。ここでは、税の種類ごとに課税の仕組みを押さえ、自宅を親から子へ譲る方法について検討します。

生前のうちに譲る場合の「贈与税」の仕組み

生前のうちに自宅等を相続人名義に変えた場合は、「暦年課税」と「相続時精算課税」 のいずれかの方法で贈与税が課税されます。基本は暦年課税であり、60歳以上の父母や祖父母から20歳以上の子・孫に贈与する場合は、相続時精算課税を適用できます。

【暦年課税の税率・控除】

※本表の税率等は、直系尊属から20歳以上の子・孫等に贈与する「特例贈与財産」に適用されるものです。

【相続時精算課税】基礎控除額・税率

「相続時精算課税」の効果と留意点

相続時精算課税を適用した贈与財産は、将来贈与者が亡くなった時、相続税の課税価格に算入しなければなりません。正確ではないものの、簡単に言うなら「相続開始まで課税を繰り延べる」制度です。

節税効果が発生するのは、適用した財産で賃貸経営等を始めて、納税資金を得る場合や、相続開始時までに評価額が上昇する見込みがある場合です。

生前贈与で自宅をもらい受けるメリット＆デメリット

親から子へ、あるいは祖父母から孫へとのように親族間で自宅を譲る場合、生前贈与はお勧めできません。相続税の仕組み（後述）と比較すれば分かる通り、課税額の面で不利になりやすいからです。

ただ、認知症や相続トラブルの備えと考えるのであれば、デメリットばかりではありません。

※特別受益者（民法第903条）とは
…遺贈を受けたり、結婚資金や生活費として生前贈与を受けたりした人を指します。特別受益にあたる贈与財産は「相続財産」とみなされ、法定相続分から控除されます。

死後に自宅を譲る場合の「相続税」の仕組み

一方、所有者の相続開始をきっかけに自宅等の名義を変える場合はどうでしょうか。
まず、下記表で確認できる通り、基礎控除額は多く確保できます。さらに、後述の評価額の減額に繋がる制度も用意されています。

【相続税の税率・控除】

「小規模宅地等の特例」の効果と留意点

自宅の相続のように、配偶者や同居家族が居住用宅地等を相続する場合、その評価額を80％減額できます。この「小規模宅地等の特例」と同様の効果は、生前贈与では得られません。

ただし、本特例には、適用対象の不動産につき「相続税の申告期限までは、少なくとも所有し続けなければならない」とする適用要件があります（取得者が配偶者である場合を除く）。また、限度面積が330㎡である点にも留意しなければなりません。

相続で不動産をもらい受けるメリット＆デメリット

子や孫などが自宅を引き継ぐ際、課税面では相続の方が有利になりやすいと言えるでしょう。ただ、個別の相続税の課税額に関しては、小規模宅地等の特例の適用要件や、課税価格に含まれる自宅以外の財産の状況等から、適宜判断しなければなりません。

問題は、生前のうちに認知症等を発症してしまった場合、その時名義人でない子・孫が管理を引き継ぐのに手間がかかる点です。また、複数の相続人のうち「引き継ぐ人は1人」と決まっている場合、遺産分割時のトラブルに向けて対策が必要です。

親子間売買で自宅を譲る場合の課税額

生前のうちに自宅の名義を子・孫などへ変える方法として、対価を設定し「売買取引」とする手もあります。この場合、今の所有者が受け取る譲渡益には「譲渡所得税」、購入する子や孫には「不動産取得税」がかかります。

【譲渡所得税】
…譲渡所得額（売主へ支払われた対価）から取得費・譲渡費用を差し引いた額に、売主の所有期間に応じ、下記税率で課税されます。

【不動産取得税】
…買主に対し、土地・建物の固定資産税評価額の4％が課税されます。ただし、令和3年3月31日までに取得した場合は、固定資産税評価額の3％に軽減されます（住宅以外の家屋は軽減の対象外）。

※上記の他、登記費用等を負担しなければなりません。

なお、親子間など特別な関係にある人同士で売買する場合、一般の売買に比べて不利です。譲渡益を対象とする「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」 や、譲渡益への課税を将来に繰り延べられる「特定の居住用財産の買換えの特例」 の適用ができないからです。

【注意】著しく低い価額での売買は贈与税がかかる

不動産等の親族間取引では、“身内のよしみ“でなるべく安い対価を設定したいと双方考えるでしょう。しかしこうすると、時価と実際に支払った対価の差が「無償で譲った財産」とみなされ、贈与税が課税されてしまう恐れがあります。

自宅の相続に向けてやっておきたい対策

課税面で「自宅は相続するのが一番お得」と判断した場合、残る問題は、デメリットで紹介した各種トラブルへの対策です。これに対しては、下記のような方法が考えられます。

遺言による共有名義の回避

自宅の取得者につき、取得者以外の相続人に取り分相当の金銭を支払わせる「代償分割」の遺言をする、等

配偶者居住権の設定

遺された配偶者が住処を失わないよう、自宅について「配偶者居住権」を取得させる内容で遺言する

認知症対策

元気なうちに任意後見契約の締結する、家族信託を組成して同居家族に自宅管理を任せる、等

ここで挙げる対策は、基本的には弁護士の取扱い分野です。ただ、相続税における代償金の取り扱い、配偶者居住権への課税、信託期間中の課税など、税理士による診断が欠かせない部分もあります。分野の切り分けを行いながら対処できるプロでないと、完璧な対応は難しいでしょう。