取得費加算の特例とは？適用要件や計算方法・注意点などをわかりやすく解説！

「相続財産の譲渡所得税が高い」

「相続税を払ったと思ったら譲渡所得税...」

相続した財産を売却した場合、譲渡所得税が発生します。

早期に売却した場合には、相続税にプラスしてすぐに譲渡所得税の負担もあり、金銭的に苦しくなる可能性があるでしょう。

そこでお勧めしたいのが、譲渡所得税の負担を軽減する「取得費加算の特例」の活用です。

特例を活用することで、相続税の一部を取得費に加算し譲渡所得を抑えられるため、譲渡所得税を節税できる可能性があります。

しかし、特例には適用要件や期限があり、十分に理解していないと適用漏れや予想外の税負担を招くことも。

そこで本記事では、取得費加算の特例の仕組みや計算方法、適用に際する注意点などについてわかりやすく解説します。

取得費加算の特例について知りたい・譲渡所得税の負担を軽減したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

1. 取得費加算の特例とは？譲渡所得税を節税できる！

取得費加算の特例とは、相続や遺贈により取得した財産を一定期間内に譲渡した場合、支払った相続税の一部をその財産の取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できる制度です。

譲渡所得税は、財産の売却で得た収入金額から、財産の購入にかかった費用（取得費用）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。

取得費加算の特例を適用することで取得費用を大きくできるため、譲渡所得が小さくなり、結果として譲渡所得税が減るという仕組みです。

財産の相続でも相続税がかかり、売却でも譲渡所得税がかかってしまうと、手元に残る財産が大幅に目減りしてしまう可能性があります。

そこで国は、譲渡所得税を軽減する措置として、取得費加算の特例を用意しているのです。

2. 取得費加算の特例は一度改正されている【平成26年度】

実は、取得費加算の特例は「平成26年度（2014年）税制改正」において、1度内容が変更されています。

改正前までは、複数の土地をを相続してそのうちの1つを売却した場合でも、すべての土地に課せられる相続税を取得費に加えることができました。

つまり、土地A〜Dを相続して土地Aだけを売却した場合でも、その取得費用には、土地A〜Dすべての相続税の一部を加えることができたのです。

しかし、平成26年度の改正によって、取得費に加算できるのは「売却した土地にかかる相続税の一部のみ」に変更されました。

改正前と比べ節税効果は小さくなり、取得費の計算方法も変わっているので注意しましょう。

3. 取得費加算の特例を適用する4つの要件

相続税の取得費加算を適用するためには、4つの要件を満たす必要があります。

1. 財産の取得方法が相続や遺贈である
2. 財産取得者が相続税を負担していること
3. 相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却している
4. 当初申告要件を満たしている

それぞれの要件を詳しくみていきましょう。

3-1. 財産の取得方法が相続や遺贈である

取得費加算の特例を適用するためには、財産の取得方法が相続や遺贈でなければなりません。

遺贈とは、相続人以外の方が、遺言書の指定によって財産を受け継ぐことを指します。

相続税に関する特例のため「相続税の対象である財産ではなければ特例が適用できない」と覚えておきましょう。

3-2. 財産取得者が相続税を負担していること

取得費加算の特例は、譲渡所得税を計算するときの取得費用に、財産を相続した際に支払った相続税の一部を加算できる制度です。

そのため、財産の取得者が相続税を負担していなければ特例を適用できず、もし適用したとしても支払っている相続税がないため、節税効果を得ることはできません。

相続税は基礎控除や特例などを適用できるため、相続税が発生しない場合も多いです。

そのような、そもそも相続税を支払っていない場合には、取得費加算の特例を利用できません。

3-3. 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却している

取得費加算の特例を適用するためには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に財産を売却していなければなりません。

相続税の申告期限は「相続開始の翌日から10ヶ月以内」と定めれられているため、両者を合算すると「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内」が取得費加算の特例の適用期限です。

取得費加算の特例は、相続税と譲渡所得税を短期間で納めなければならない人の負担を軽減することを目的としています。

そのため、相続後に長期間、財産を保有している場合には、取得費加算の適用対象外となるのです。

相続財産の売却を決めている場合には、必ず相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に財産を売却するようにしましょう。

相続税申告について詳しく知りたい方は、ぜひ下記記事も併せてご覧ください。

【関連記事】相続税申告は自分でできる？判断基準や手続きの流れを解説！

3-4. 当初申告要件を満たしている

取得費加算の特例を適用するためには、当初申告要件を満たす必要があります。

当初申告要件とは、納税者にとって有利になる制度の適用を受けるために、当初の申告において“制度の適用を受けることの意思表示”を要求しているものをいいます。

引用：税務研究会

「うっかり適用を忘れてしまった」場合でも、後から取得費加算の特例を適用することはできません。

もちろん、更正の請求（税金の還付請求）はできないため、余分な譲渡所得税を払わないように注意しましょう。

4. 取得費加算の特例要件はチェックシートでの確認がおすすめ

相続税の取得費加算の特例について、要件を満たしているか確認したい場合は、国税庁が作成しているチェックシートで判断することがおすすめです。

出典：国税庁「相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート（令和5年分）」

チェックシートの項目がすべて「はい」の場合には、取得費加算の特例が適用できます。

譲渡所得税を確定申告する場合には、このチェックシートの添付が必要になるため、事前に入手しておきましょう。

5. 相続税の取得費加算の特例の計算方法

取得費加算の特例の計算方法を具体例を用いて解説します。

取得費加算の特例では「取得費加算できる相続税」を計算した後、「譲渡所得」「譲渡所得税」を算出していきます。

<取得費加算できる相続税の計算式>

相続税額 × 譲渡財産の相続税評価額 ÷（取得財産価額＋相続時精算課税制度適用財産価額＋生前贈与加算価額）

それぞれの計算方法をみていきましょう。

5-1. 取得費加算できる相続税・譲渡所得の計算方法

下記の条件を具体例として、まずは取得費加算できる相続税を求めていきましょう。

取得費加算の特例を適用する財産：取得費5,000万円 相続税評価額：9,000万円収入金額（売却価格）：9,000万円 譲渡費用：200万円 相続税の課税価格：1.8億円 相続税額：5,000万円

計算式に当てはめると下記のとおりです。

「5,000万円 × 9,000万円 ÷ 1.8億円 = 2,500万円」

取得費加算できる相続税が算出できたら、譲渡所得を計算しましょう。

<譲渡所得の計算式>

「収入金額 - （取得費用 + 取得費加算できる相続税 + 譲渡費用）」

計算式に当てはめると下記のとおりです。

「9,000万円 - 5,000万円 + 2,500万円 + 200万円 = 1,300万円」

譲渡所得が計算できたら、次は譲渡所得税の計算です。

5-2. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、「譲渡所得 × 税率」で計算できます。

税率は、財産の所有期間によって変わるので注意が必要です。

短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下	39.63%（うち住民税9％）
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超	20.315%（うち住民税5％）

例の場合における譲渡所得税を、それぞれ算出してみましょう。

「短期譲渡所得 = 1,300万円 × 39.63% = 約515万円」

「長期譲渡所得 =1,300万円 × 20.315% = 約264万円」

保有期間によって譲渡所得は大きく変わります。

所有期間は、相続後ではなく、相続前からの通算になる点に注意しましょう。

5-3. 取得費加算の特例の適用有無による納税額の違い

取得費加算の特例を適用しなかったら譲渡所得税はどのようになるかみていきましょう。

<取得費加算の特例を適用しない場合>

「譲渡所得：9,000万円 - 5,000万円 + 200万円 = 3,800万円」

「短期譲渡所得：3,800万円 × 39.63% = 約1,505万円」

「長期譲渡所得：3,800万円 × 20.315% = 約772万円」

500万円〜1,000万円ほど、譲渡所得税の金額が変わります。

大きな節税効果が期待できるので、取得費加算の特例が適用できるか必ず確認しましょう。

6. 取得費加算の特例適用に必要な確定申告手続き

取得費加算の特例を適用するためには、相続財産を譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告をしなければなりません。

具体的には確定申告において、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を提出した上で税金を申告・納税する必要があります。

以下では、確定申告に必要な書類から計算明細書の記載方法までみていきましょう。

6-1. 確定申告の必要書類

確定申告時に提出が必要な書類は2種類あります。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】（譲渡所得の内訳）

平成30年までは相続税申告書の添付も必要でしたが、現在は上記の2種類を添付すれば問題ありません。

確定申告は専門的な知識を要するため、不安な場合には税理士などの専門家に相談しましょう。

6-2. 取得費加算の特例の計算明細書の記載方法

先ほどの具体例で挙げた財産が不動産だと仮定して、計算明細書の記載方法を解説します。

参照：国税庁「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」

• 所在地：不動産の登記住所を記載
• 種類：登記事項証明書の地目を記載
• 利用状況：記入なし
• 数量：登記事項証明書の地積を記載

また、「相続税の課税価格」「相続税評価額」「相続税額」は、相続税申告書と同じ内容を記載しましょう。

相続税申告と取得費加算の算出が正確にできていれば、登記事項証明書と照らし合わせながらすぐに記載できます。

しかし、取得費加算の特例を適用する上で重要な書類となるので、専門知識を持つ税理士に内容に相違がないか確認してもらうこともおすすめです。

7. 相続税の取得費加算の特例を利用する際の4つの注意点

相続税の取得費加算の特例を利用する際に、注意することが4つあります。

• 早めに遺産分割協議を行い財産取得者を確定する
• 相続開始日の翌日から3年10カ月以内に売却する
• 取得費がわからないと税負担が大きくなる可能性が高い
• 代償分割を利用すると取得費加算の特例効果が小さくなる

それぞれの注意点をみていきましょう。

7-1. 早めに遺産分割協議を行い財産取得者を確定する

取得費加算の特例を適用するためには、相続財産を譲渡し、相続税の支払いも終えている必要があります。

少なくとも相続税申告期限である「相続開始の翌日から10ヶ月以内」には、財産の相続人を確定させる必要があるでしょう。

相続には法定相続分という考え方があるものの、実際の相続手続きにおいては、相続人同士で遺産分割協議を行い、全員が納得する形で相続人を決定する場合が多いです。

理想は相続税の申告期限までに終わらせることですが、遺産分割協議は相続財産や相続人の関係性において難航することも多いため、その場合には「3年以内の分割見込書」を作成しましょう。

「3年以内の分割見込書」を添付して、一旦法定相続分で相続税の申告・納税を行うことで、遺産分割協議の期限を延長することが可能です。

遺産分割協議が完了したタイミングで、相続税の修正申告や更正の請求を行うことで、相続税の還付を受けることもできます。

7-2. 相続開始日の翌日から3年10カ月以内に売却する

取得費加算の特例を適用するためには、相続開始日の翌日から3年10カ月以内に相続財産を譲渡し終えている必要があります。

遺産分割協議が長引き、「3年以内の分割見込書」を添付して相続税申告をした場合でも、この期限が延長されることはないので注意しましょう。

財産の種類によっては、買主を見つける過程が必要になり、半年ほどの期間を要する場合も多いです。

なるべく早めに遺産分割協議を行なって相続人を確定し、「相続開始日の翌日から3年10カ月以内」までに財産の譲渡を完了できるように進めましょう。

7-3. 取得費がわからないと税負担が大きくなる可能性が高い

取得費加算の特例を適用するにあたって、財産の取得費がわからない場合には、「譲渡価格の5%」を取得費として計上できるというルールが存在します。

しかし、譲渡価格の5%となると、実際の取得費よりも小さくなるケースも多く、税負担が大きくなる可能性が高いです。

下記の例を元に、どのくらい税負担が変わってくるのか解説します。

• 取得費：4,000万円
• 譲渡価格：8,000万円
• 仲介手数料：400万円
• 長期所有：税率20.315%

<取得費不明の場合>

譲渡所得：8,000万円 -（8,000万円 × 5% + 400万円） = 7,200万円

譲渡所得税：7,200万円 × 20.315% = 約1,463万円

<取得費がわかっている場合>

譲渡所得：8,000万円 -（4,000万円 + 400万円） = 3,600万円

譲渡所得税：3,600万円 × 20.315% = 約731万円

このように、約2倍も税金が変わってしまうケースも珍しくありません。

財産の取得費がわかる書類を早めに探し始め、税負担を抑えられるようにしましょう。

7-4. 代償分割を利用すると取得費加算の特例効果が小さくなる

相続財産の種類によっては、公平な分配が難しいケースもあり、そのような場合に代償分割が利用されることがあります。

代償分割とは、遺産の分割に当たって共同相続人などのうちの1人または数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人が他の共同相続人などに対して債務を負担するもので現物分割が困難な場合に行われる方法です。

引用：国税庁「No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」

代償分割を利用した場合には、相続財産を売却する際に、代償金の一部を相続税評価額から差し引く必要があります。

相続税評価額が下がることで、取得費に加算できる相続税の金額も下がるため、結果として取得費加算の特例の効果が小さくなってしまうのです。

8. 取得費加算の特例が適用できない3つのケース

取得費加算の特例が適用できない3つの代表的なケースを紹介します。

• 夫婦間相続の場合
• 譲渡所得に該当しない場合
• 法人が遺贈によって財産を取得した場合

それぞれのケースを詳しくみていきましょう。

8-1. 夫婦間相続の場合

夫婦間相続の場合には、取得費加算の特例を使えないケースが多いです。

なぜなら、夫婦間相続では配偶者控除を利用でき、この控除はとても強力で相続税の支払いが発生しない場合が多いため。

配偶者控除では、下記どちらか多い方まで非課税で財産を相続できます。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分

ほとんどの場合で非課税になるため「財産取得者が相続税を負担していること」という特例の要件を満たすことができません。

夫婦間相続の場合には、取得費加算を利用できるかよく確認しましょう。

8-2. 譲渡所得に該当しない場合

取得費加算の特例は譲渡所得に対してのみ適用できる特例のため、相続財産が事業所得などに該当する場合には特例が適用できません。

具体的には、下記3つの所得に該当する場合です。

• 事業所得
• 雑所得
• 山林所得

たとえば、個人事業の棚卸資産などを相続して譲渡した場合には、事業所得に該当します。

相続財産を譲渡したからといって、すべての財産が特例の対象にはならないため注意しましょう。

8-3. 法人が遺贈によって財産を取得した場合

法人が遺贈によって財産を取得し、その財産を譲渡した場合には、取得費加算の特例は適用できません。

なぜなら、法人が財産を譲渡した際には、譲渡所得税ではなく法人税がかかるためです。

法人ば何かを売却して得たお金はすべて法人の利益とされるため、取得費加算の特例は使用できないと覚えておきましょう。

9. 取得費加算の特例と併用できる・できない特別控除

取得費加算の特例は節税効果が大きい上に、他の特別控除と併用できる場合もあります。

以下では、併用できる・できない特別控除を詳しく解説します。

• 自己居住用財産の買換え等にかかる特例措置
• 自己居住用財産を譲渡する場合の3000万円特別控除
• 空き家を譲渡する場合の3000万円特別控除

それぞれ詳しくみていきましょう。

9-1. 自己居住用財産の買換え等にかかる特例措置【併用可能】

自己居住用財産の買換え等に係る特例措置とは、個人が自身の居住用財産（マイホーム）を売却し、新たな居住用財産を購入した場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得税を将来に繰り延べることができる制度です。

この特例は、売却益が非課税となるわけではなく、課税のタイミングを後にずらすもので、取得費加算の特例と併用できます。

たとえば、3,000万円で購入したマイホームを6,000万円で売却し、9,000万円のマイホームに買い換えた場合、3,000万円の譲渡益が課税対象です。

この特例を適用すると、売却した年の課税は行われず、将来、買い換えたマイホームを売却した際にまとめて課税されます。

将来に持ち越される譲渡所得税を計算する際に、取得費加算の特例を利用することで、取得費に相続税の一部を加算可能です。

9-2. 自己居住用財産を譲渡する場合の3000万円特別控除【併用可能】

自己の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除とは、個人が自身の居住用財産（マイホーム）を売却した際、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

譲渡所得税の負担を大幅に軽減でき、取得費加算の特例と併用できます。

たとえば相続したマイホームを7,000万円で売却した場合、取得費や譲渡費用に加え、3,000万円の控除を適用可能です。

取得費加算の特例と併用することで、大幅に譲渡所得税の負担を減らすことができるでしょう。

9-3. 空き家を譲渡する場合の3000万円特別控除【併用不可】

空き家を譲渡する場合の3000万円特別控除とは、相続により取得した空き家を売却する際、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

かなり強力な特例ですが、取得費加算の特例との併用はできないので注意しましょう。

どちらの特例を適用した方が税負担が少なくなるのかを考えて、選択することが必要です。

判断がつかないという場合には、税理士などの専門家に相談しましょう。

10. 取得費加算の特例についてよくある質問

取得費加算の特例についてよくある質問をまとめました。

• 確定申告期限までに相続税額が確定しない場合はどうする？
• 取得費加算の特例を適用するための更正はいつまで可能？
• 相続財産を売却するベストなタイミングはある？

疑問を払拭して、取得費加算の特例を最大限活用しましょう。

10-1. 確定申告期限までに相続税額が確定しない場合はどうする？

取得費加算の特例は確定申告時に申請するため、相続税額が確定していないと、取得費に加算する相続税を確定できません。

このような場合には、取得費加算の特例を適用しなかった場合の税額を申告・納税します。

そして、相続税の申告・支払いが終わったタイミングで、「更正の請求」を行いましょう。

通常、取得費加算の特例には当初申告要件があるため、「更正の請求」は認められませんが、先に確定申告期限が来ている場合には「更正の請求」が認められます。

10-2. 取得費加算の特例を適用するための更正はいつまで可能？

取得費加算の特例を適用するための更正の請求（所得税）は、相続税申告をした日の翌日から2ヶ月以内が期限となっています。

通常、所得税の更正の請求は法定申告期限から5年以内が期限とされていますが、このケースの場合には2ヶ月しか期限が設けられていないので注意しましょう。

10-3. 相続財産を売却するベストなタイミングはある？

相続財産を売却する予定がある場合には「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内のうち最も高く売れる」時がベストなタイミングになるでしょう。

財産の性質によっては、時期により価格が下がるなど変動性がありますが、取得費加算の特例適用を検討している場合には、期限内に売却する必要があります。

適切な時期を見極めることは難しいですが、少しでも手残りが多くなるよう、売却時期を見極めましょう。

11. 仕組みを理解して取得費加算の特例を最大限活用しよう！

取得費加算の特例は、相続財産の譲渡所得税を減らすことができる特例です。

特例の適用には、いくつかの要件があり、併用できる特例もあるため、適切に活用必要があります。

財産によっては手続きが複雑になる場合も多いため、不安な場合には専門知識を持つ税理士への相談がおすすめです。

せっかくの相続財産を二束三文で手放すことがないよう、自身でも制度を理解しつつ、専門家の助けを借りて最適な選択ができるようにしましょう。

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