不動産の相続手続きとは？相続登記に必要な書類や流れを解説！

不動産を相続した場合には、不動産に対して個別の相続手続きが必要になります。

不動産の相続手続きを放置してしまうと、該当の不動産が誰の所有物か証明することができなくなってしまいます。

ただ、相続する人が不動産の相続手続きについての正しい知識を持って手続きを行えば、そういった問題は回避可能です。

そこで本記事では、不動産の相続手続きについて、必要な書類や手続きの流れを解説します。

不動産を相続する予定がある・相続手続きについて知りたいという方は是非ご覧ください。

1.　相続登記=不動産の相続手続き

不動産の相続手続きは、相続登記と呼ばれます。

相続登記とは、被相続人名義となっている不動産を自分の名義に変更する手続きで、相続における所有権の移転登記ともいえます。

相続登記を行わなければ、第三者に対して不動産の所有者であることを証明できないため、不動産を売却したり、活用したりすることができません。

そのため、たとえ相続後に該当の不動産を売却・処分することが決まっている場合でも、相続登記が必要になります。

相続登記は遺産分割にも影響する可能性があるため、必ず行うようにしましょう。

2.　不動産を相続する手続き（相続登記）の流れ

実際の相続において、不動産の相続手続きは下記の流れで進めていきます。

＜不動産の相続手続きの流れ＞ 遺言書の確認 相続人の調査・確定 相続財産の調査・財産目録の作成 遺産分割協議の実施 必要書類の準備 法務局へ相続登記を申請 相続税の申告・納付

それぞれのステップにおいて、何を行うのか解説します。

2-1.　遺言書があるか確認する

まず最初に、被相続人が遺言書を遺しているか確認しましょう。

遺言書とは、遺産の分割について被相続人の意思を残した書類です。

ルールに基づいて作成することで、法的な拘束力を持つ書類のため、遺言書がある場合には遺言書の内容が最も優先されます。

そのため、遺言書がある場合には遺産分割協議を行う必要はありません。

遺言書には、3種類の形式があります。

＜遺言書の種類＞ 自筆証書遺言 公正証書遺言 秘密証書遺言

公正証書遺言や法務局の遺言書保管サービスを利用している場合には、問い合わせることで遺言書を確認できます。

しかし、そうでない場合には自力で遺言書を探す必要がありますので注意しましょう。

2-2.　相続人を調査・確定する

遺言書の確認を終えたら、相続人を調査し、法定相続人を確定します。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めることで、被相続人と関係のある人物を調査可能です。

再婚をしている場合や養子がいる場合には、相続人となり得る人物がいるため、客観的な証拠をもとに調査を進めましょう。

法定相続人とは、民法の886から890条において定められている、被相続人の財産を相続する権利を持つ人です。

被相続人との関係性において相続順位がつけられており、相続順位が高い人ほど法定相続人になる可能性があります。

＜相続順位＞

法定相続人は、遺産分割協議や相続税の計算に関わる項目のため、財産調査の前に確定しましょう。

2-3.　相続財産の調査・財産目録を作成する

法定相続人が確定したら、被相続人の財産を調査し、財産目録を作成しましょう。 財産目録とは：財産を一覧化したもの

財産目録を作成することで、財産の抜け漏れを防止可能です。

相続財産は大きく下記の4つに分類できます。

＜相続財産の区分＞ プラスの財産 マイナスの財産 非課税財産 みなし相続財産

手続きがある程度進んだ段階で財産の抜けが発覚すると、再度その財産について話し合いなどが必要になってしまいます。

そのため、最初の調査の段階で抜け漏れがないようにしましょう。

なお、不動産はプラスの財産に含まれる財産です。

不動産は、登記識別情報や固定資産税の通知書をもとに調べていきましょう。

また、不動産の住所地を市区町村まで絞ることができれば「名寄帳」を確認することで、存在する不動産を見つけることもできます。

2-4.　遺産分割協議を相続人全員で行う

相続財産の整理が終了したら、遺産分割協議を相続人全員で行いましょう。

遺産分割協議では、誰がどの財産を相続するのか、どのような方法で相続するのかを決定していきます。

全員が顔を合わせて協議する必要はなく、電話やメール、ビデオ通話などで相続人同士の意思疎通がはかれれば問題ありません。

遺産分割協議では、決定した内容を遺産分割協議書にまとめましょう。

遺産分割協議書は、財産の名義変更などの際に必要になる書類のため、協議と同時進行で作成することがおすすめです。

2-5.　不動産の相続手続きに必要な書類を揃える

遺産分割協議の結果、不動産を相続することになった場合には、相続登記に向けて必要な書類を揃えましょう。

相続登記では、登記事項証明書や被相続人の住民票の除票・相続人全員分の戸籍謄本などが必要です。

それぞれ収集する場所や費用が異なるため、後ほど詳しく解説します。

2-6.　法務局へ相続登記を申請する

相続登記に必要な書類が揃えられたら、法務局へ相続登記を申請しましょう。

不動産の登記は法務局が管理しているため、法務局への申請が必要です。

なお、どこの法務局でもいいわけではなく、該当の不動産がある住所地を管轄する法務局へ申請しましょう。

法務局への申請は、直接申請だけでなく、オンラインでの申請も可能です。 （オンライン申請の場合には、後から必要書類を郵送）

法務局は、平日の午前8時30分～午後5時15分の間しか空いていないため、平日に時間を取れない場合にはオンライン申請を行いましょう。

相続登記が完了すると、法務局から登記識別情報通知書が発行されます。

相続登記した不動産の登記事項証明書を窓口で取得し、内容に相違がないか確認しましょう。

2-7.　相続税の申告・納付

相続登記が終了したら、相続税の申告・納付を行いましょう。

まず相続税を計算し、申告書に記載・申告・納税という流れになります。

＜相続税の計算方法＞ 遺産総額を計算 生前贈与加算の対象となる贈与を加算 相続税の基礎控除額を計算 課税遺産総額を算出 法定相続分で課税遺産総額を分配 各相続人ごとの相続税を求め合計 各相続人が実際に取得した割合で相続税を計算 税額控除・特例を適用

相続税は、各人が実際に相続することになった財産割合をもとに算出します。

各人の相続税が計算できたら、申告書を入手して記入しましょう。

＜相続税申告書の入手先＞ 税務署の窓口 国税庁のホームページ

相続内容や利用する特例によって記載が必要な箇所が変化するため、必要な箇所のみ記入しましょう。

申告書は、被相続人が亡くなった場所の住所地を管轄する税務署に提出します。

＜相続税の申告方法＞ 税務署へ直接提出 税務署へ郵送で提出 e-Tax（電子申告）で提出する

また、相続税の納付期限は申告期限と同じなため、申告が完了したと同時に納税することがおすすめです。

＜相続税の納税方法＞ 銀行などの金融機関 コンビニで支払う クレジットカードで納める e-Tax①：ダイレクト納付 e-Tax②：インターネットバンキング スマホアプリ：PayPay・d払いなど

納税はe-Taxを利用した方法も選択できるため、自分の状況に合わせて最適な方法を選択しましょう。

3.　不動産の相続手続き（相続登記）に必要な書類

不動産の相続手続きに必要な書類は、どのような方法で財産分割を決定したかによって異なります。

＜財産分割の決定方法＞ 遺言により決定 遺産分割協議により決定 法定相続分により決定

それぞれの場合で、不動産の相続手続きに必要な書類をみていきましょう。

3-1.　【遺言】相続登記に必要な書類

遺言によって財産の分割が決定している場合には、相続登記において下記の書類が必要です。

書類名	取得場所
被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本（除籍謄本）	本籍地を管轄する市区町村役場
相続人全員分の戸籍謄本	本籍地を管轄する市区町村役場
被相続人の住民票（除票）	住所地を管轄する市区町村役場
不動産を相続する人の住民票	住所地を管轄する市区町村役場
固定資産評価証明書	不動産がある住所地を管轄する税事務所または市区町村役場
登記申請書	申請する人が作成
遺言書	ー

遺言書がある場合には、誰が相続人であるかを証明する際に、遺言書の提示が求められます。

遺言書は、検認（遺言書の発見状態を証明・保存する手続き）を行わなければ、内容を執行できないため注意しましょう。

なお、検認の手続きは家庭裁判所で行うことが可能です。

遺言による相続登記の場合には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本ではなく、被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本があれば問題ありません。

そのため、遺産分割協議や法定相続分において分割を決定した場合に比べ、収集する書類は少なく済むことが多いです。

3-2.　【遺産分割協議】相続登記に必要な書類

遺産分割協議によって財産の分割を決定した場合には、相続登記において下記の書類が必要です。

書類名	取得場所
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本）	本籍地を管轄する市区町村役場
相続人全員分の戸籍謄本	本籍地を管轄する市区町村役場
被相続人の住民票（除票）	住所地を管轄する市区町村役場
不動産を相続する人の住民票	住所地を管轄する市区町村役場
固定資産評価証明書	不動産がある住所地を管轄する税事務所または市区町村役場
登記申請書	申請する人が作成
遺産分割協議書	遺産分割協議において作成
相続人全員分の印鑑証明書	住所地を管轄する市区町村役場
相続関係を説明する書類	申請する人が作成

遺産分割協議によって、財産の分割を決定した場合には、内容をまとめた遺産分割協議書が必要です。

また、遺産分割協議を法定相続人全員の意思で行ったことを確認するため、法定相続人全員分の書類が必要です。

なお、相続関係を証明する書類は、家系図のようなものを作成するといいでしょう。

3-3.　【法定相続分】相続登記に必要な書類

遺言書がなく、遺産分割協議も行わない、まとまらない場合には法定相続分にて分割を決定します。

法定相続分によって分割した際に、相続登記において必要な書類は下記のとおりです。

書類名	取得場所
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本）	本籍地を管轄する市区町村役場
相続人全員分の戸籍謄本	本籍地を管轄する市区町村役場
被相続人の住民票（除票）	住所地を管轄する市区町村役場
不動産を相続する人の住民票	住所地を管轄する市区町村役場
固定資産評価証明書	不動産がある住所地を管轄する税事務所または市区町村役場
登記申請書	申請する人が作成
相続関係を説明する書類	申請する人が作成

民法が定めている法定相続分で分割する場合には、法定相続人全員の名義によって相続登記が可能です。

この場合は、法定相続人全員で不動産を共有することになるため、注意しましょう。

なぜなら共同名義の場合には、全員の相違がなければ、不動産を売却したり、処分したりすることができないからです。

めんどくさいからと遺産分割協議を行わずに相続登記をしてしまうと、後々のトラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。

4.　不動産を相続した際の分割方法

不動産の分割には4つの方法が存在し、遺産分割協議においては、この分割方法も決定する必要があります。

＜不動産の分割方法＞ 現物分割 代償分割 換価分割 共有分割

それぞれどのような分割方法なのか解説します。

4-1.　そのまま相続する現物分割

現物分割とは、相続財産をその形のままに相続する方法です。

たとえば、自宅の土地を配偶者と子供Aが相続する場合に、建物を配偶者が、土地を子供Aが相続する場合には現物分割に該当します。

また、建物を配偶者が、土地を配偶者と子供Aで半分ずつ相続する場合も、土地の形は変わっていないため現物分割となります。

ただ、不動産の財産評価額はほかの財産よりも高くなる傾向にあるため、土地や建物を現物分割すると、相続人間で相続割合に乖離が生じる可能性が高いです。

シンプルで手間が少ない方法ですが、相続割合という観点で見ると難しい場合がある方法といえるでしょう。

4-2.　相続分が少ない相続人に代償金を支払う代償分割

代償分割とは、ほかの相続人が受け取れなかった分の財産価格を代償金として支払うことで、不動産を単独で相続する方法です。

たとえば、配偶者が不動産を単独で相続すると、子供A・Bは合わせて2,000万円分の財産を受け取れなくなってしまうとします。

この場合に、配偶者が2,000万円分の代償金を子供A・Bに支払う代わりに、不動産を単独で相続することが代償分割です。

トラブルに発展しづらい方法ですが、代償金を支払う人は個人の資産から払う必要があるため、ある程度の財力が求められる方法でもあります。

4-3.　不動産を現金化して相続する換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金にしたうえで、その現金を分割する方法です。

現金で分割できるため平等性がある方法ですが、相続する不動産に居住している相続人がいる場合には売却が難しい場合があります。

また、買い手がすぐに見つからない場合もあるため、現金化までのハードルが高い方法です。

4-4.　不動産を複数人で所有する共有分割

共有分割とは、財産を複数の相続人で共有して相続する方法です。

たとえば、兄弟同士で1つの不動産を半分ずつ相続する場合には、共有分割に該当します。

この方法は、不動産という形をそのまま残すことができる、いい方法ではありますが、デメリットも存在します。

共有分割してしまうと、2人ともその財産に対する権利を有するため、お互いの意見が割れてしまった場合に対立してしまう可能性があるのです。

たとえば、兄は不動産を売りたいという場合でも、弟が納得しなければ、不動産を売却できません。

相続人間で揉める原因となるため、実務上ではあまり採用されない方法です。

5.　不動産の相続手続きにかかる期間や費用

不動産の相続手続きにかかる期間は、大きく3つの期間に分けることができます。

＜不動産の相続手続きにかかる期間＞ 財産の調査期間：相続開始から3ヶ月ほど（最大） 不動産の相続手続きの書類を収集する期間：1ヶ月ほど 法務局への申請から完了までの期間：1週間

財産の調査期間は内容によって大きく変動しますが、最大でも相続放棄や限定承認を選択する期限である3ヶ月以内には終了するでしょう。

そこから、分割の決定方法によって必要書類を集めていきます。

書類の収集期間は、相続人全員分の戸籍などが必要になるため、およそ1ヶ月ほどはかかるでしょう。

そこから申請を行い完了するまでは、法務局側で1週間ほどの日数がかかるため、全体で4ヶ月から5ヶ月ほどの期間がかかります。

また、不動産の相続手続きには、主に下記3つの費用がかかります。

＜不動産の相続手続きにかかる費用＞ 実費（書類の収集費用） 登録免許税 専門家への依頼費用（依頼した場合）

実費としては、各書類の収集費用がかかります。

項目	費用
戸籍謄本（抄本）の収集費用	450円/1通
除籍謄本（抄本）の収集費用	750円/1通
改製原戸籍の収集費用	750円/1通
戸籍の附票の収集費用	300〜400円/1通
住民票・住民票除票の収集費用	300〜400円/1通
印鑑登録証明書の収集費用	300円/1通
不動産の固定資産評価証明書	400円/1通

法定相続人全員分の書類が必要になるため、合計すると1万円を超える場合もあるでしょう。

次に、不動産登記には登録免許税というものが必要になります。

登録免許税とは、登記の際に支払う必要がある税金です。

「不動産の固定資産税評価額×0.4%」が登録免許税となるため、3,000万円の不動産の場合には120万円というように費用がかかってきます。

そこから、手続きを専門家に依頼した場合には、依頼費用が加算される仕組みです。

なお、司法書士に相続登記を頼む際の費用相場は、不動産1つにつき5万円〜ほどとなっています。

6.　相続手続きにおける不動産の評価方法

相続手続きにおいては、財産ごとに決められた評価方法に則って財産を評価し、相続税評価額を算出する必要があります。

相続財産のなかでも、とくに不動産は評価方法が難しいことで知られています。

不動産を評価する際には、土地と建物で分けて評価を行い合算する形のため、それぞれの評価方法を解説します。

6-1.　相続する土地の評価方法

相続税評価額の算出が一番難しいといわれている土地の評価方法は、大きく2つに分かれています。

路線価方式 倍率方式

1つ目の方法は路線価方式です。

路線価とは「道路に面する土地1㎡あたりの評価額」で、この路線価を利用した方法が路線価方式と呼ばれています。

路線価方式では下記の計算式を使用します。

「路線価×各種補正率×土地面積」 ＜例＞ 路線価：20万円 各種補正率：1.1 土地面積：2,000㎡

この土地の場合には「20万円×1.1×2,000」で4億4,000万円が相続税評価額となります。

なお、路線価は国税庁のホームページで確認可能です。

国税庁：財産評価基準書（路線価）

2つ目の方法は倍率方式です。

路線価が決定されていない土地を評価する際に倍率方式を利用します。

倍率方式では下記の計算式を使用します。

「固定資産税評価額×倍率」

なお、固定資産税評価額は固定資産税の課税明細書や固定資産課税台帳で確認できます。

＜例＞ 固定資産税評価額：5,000万円 倍率：1.2 この土地の場合には「5,000万円×1.2」で6,000万円が相続税評価額となります。 なお、倍率に関しても国税庁のホームページで確認可能です。 国税庁：財産評価基準書（評価倍率）

6-2.　相続する建物の評価方法

建物の相続税評価額を算出する方法は土地に比べてとても簡単です。

＜建物の相続税評価額の計算式＞ 「固定資産税評価額×1.0」

式を見るとわかるように、固定資産税評価額がそのまま建物の相続税評価額になります。

ただ、建物を賃貸用にしている場合やリフォームした場合などには、評価方法が異なりますので注意しましょう。

7.　不動産の相続手続きについてよくある質問

不動産の相続手続きについて、よくある質問をまとめましたので解説します。

＜相続登記についてよくある質問＞ 不動産の相続手続きは自分でもできる？ 相続登記を放置するとどうなる？ 相続人と居住者が違う場合でも問題ない？

相続登記についての疑問を解消して、正しい知識で手続きを行えるようにしましょう。

7-1.　不動産の相続手続きは自分でもできる？

不動産の相続手続きは自分で行うこともできます。

しかし、必要書類をすべて収集するのは思っているよりも大変です。

また、遺産分割協議書の作成や不動産評価など専門知識を必要とする場面もあります。

そして、相続人同士の仲が悪かったり、疎遠だったりする場合には、意見がまとまらない可能性もあるでしょう。 このように、不動産の相続手続きを自分で行うことはかなりハードルが高いため、最初から専門家に相談することがおすすめです。

7-2.　相続登記を放置するとどうなる？

相続登記を放置してしまった場合には、相続した不動産を自由に扱うことができません。

売却や活用などの際には、その不動産の所有者であることを証明する必要があります。

しかし相続登記をしていない場合には、ずっと被相続人の名義となっているため、相続人に権限がない状態です。

また、2024年の4月1日からは相続登記が義務化されます。

施行日から過去に遡って適用されることが決まっているため、現在相続登記をしていない場合には、義務違反に該当する可能性があります。

違反した場合には10万円以下の過料が課されてしまうため、今のうちから必ず行っておきましょう。

7-3.　相続人と実際の居住者が違う場合でも問題ない？

相続財産としての不動産に居住者がいる場合、その居住者の名義で相続しなくても問題はありません。

相続人Aの名義で相続登記を行った場合でも、その居住者は変わらずに住み続けることができます。

たとえば、夫が亡くなった際に名義人は子供という場合でも、妻はそのまま住み続けることが可能です。

8.　まとめ

ここまで不動産の相続手続きについて解説しました。

不動産の相続手続きは相続登記と呼ばれ、不動産を相続した際には相続登記によって、所有者の名義変更を行う必要があります。

相続登記は必要な書類も多く、分割方法も多様なため、準備することや決定することが多く、難しい手続きです。

また、土地の評価なども関わってくるため、専門的な知識が求められる手続きでもあります。

そのため、相続登記が難しい・わからないと感じたときには、司法書士などの専門家に相談しましょう。

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