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ーコラムー
不動産の相続
税理士監修記事

財産が家の場合の財産分与方法!相続税はどうなる

公開日:2020.11.4 更新日:2020.11.16

相続財産が実家(自宅)しかないケースでは、不動産の性質上「どう遺産分割すればいいのか」「相続税はどのくらいかかるのか」等の悩みが生じがちです。

なかには住宅ローンの返済が終わらないまま相続が始まる事例もあり、生前大切にしていた家がかえって相続人の重荷になってしまう可能性があることも否めません。

相続を意識しはじめたばかりの家の所有者とその家族の参考となるよう、他にめぼしい財産がないケースでの自宅相続(実家相続)の方法を解説します。

目次

1.相続財産が「家だけ」の場合の問題点
  問題点1:分割方法
  問題点2:相続トラブルの可能性
  問題点3:家にかかる相続税
2.生前のうちに遺言書で分け方を指定する
  2-1.不動産の分割方法
  2-2.同居の配偶者のために家を残したい場合の分割方法
  2-3.遺言書の方式は「公正証書遺言」が安心
  2-4.生命保険に加入するメリット
3.死後になってから話し合いで公平に相続する
  ①法定相続分に沿って分割する場合
  ②法定相続分にこだわらず取り分を決める場合
  ③節税目的で相続する人を決める場合
4.家の相続税の計算ベースになる「財産の評価」とは?
5.宅地や家屋の評価方法とは?
6.相続する家に住宅ローンが残っている場合の対処法
  6-1.【注意】債務控除は使えない
  6-2.団信の弁済分は「みなし相続財産」になる?
7.まとめ

1.相続財産が「家だけ」の場合の問題点

数ある資産のなかでも、不動産は特に「分割も現金化も難しい」性質を持つものです。 この性質上、自宅(実家)以外に預貯金等のめぼしい財産では、家をもらい受ける人の決定や相続税を巡って以下3点の問題が生じます。

問題点1:分割方法

相続人が複数いるケースでは、誰がどう家を譲り受けるのかを巡って意見対立が起きがちです。

売却して分けたり、1つの家に対して複数の所有者を設定したりすることも出来ますが、その手続き上で問題(時間がかかりすぎる・将来相続トラブルが起きる等)になることもあります。

問題点2:相続トラブルの可能性

不動産は高額化しやすく、時価が不明であるうちから相続人同士の対立の原因になります。同居親族と別居家族、あるいは介護や看護の負担者とそうでない人との間では、特に争いに発展しがちです。

対立が調停・訴訟などに発展して長期化すれば、家が荒廃し、著しい価値毀損につながってしまう場合もあります。

問題点3:家にかかる相続税

自宅(実家)しか財産がなかったとしても、その価値が基礎控除(3,000万円+600万円×法定人数分)を超えた場合、相続税が課税されます。課税分は基本的に現金納税であり、家の評価しだいで高額化します。これに対して預金等の備えがなければ、自宅売却や相続人の貯蓄からの捻出を検討しなければなりません。


以上の問題点をクリアしていく上では、相続する家の活用イメージをしっかり固め、民法上の相続ルールと相続税法の両方の観点から「自宅の継がせ方・もらい方」を検討する必要があります。

ここからは「持ち家だけが相続財産になるケース」に関して、生前と死後に分けて相続の方法を解説します。

2.生前のうちに遺言書で分け方を指定する

相続人が2人以上存在するケースでは、生前のあいだに遺言書で遺産分割(財産分与とも)の方法を指定することで相続トラブルを予防できます。家計にゆとりがあれば、相続税の納税資金準備も可能です。

確実に生前の意思を反映させるなら、無理のない不動産の分割方法とともに、遺言書の種類も適宜選択しなければなりません。まずは最も重要な前者から解説します。

2-1.不動産の分割方法

遺言書で指定できる「不動産の分割方法」には、大きく4種類があります。それぞれ一長一短であり、一概にベストな方法を決められるものではありません。
遺言書を作る前に家族と話し合い、意見やそれぞれの将来について確かめてから決めるとよいでしょう。

■分割方法1:現物分割
特定の相続人を指定して家をまるごと相続させ、他の相続人には家以外の財産をもらい受けさせる方法です。

同居親族の生活拠点を確保したいケースに適しており、状況によっては小規模宅地等の特例などの節税につながる特例(※詳細は後述)を適用できるメリットもあります。

一方、財産をほとんどもらい受けられなかった相続人から不満の声が出る恐れがあるため、じっくり話し合っておく必要性がますます高いと言わざるを得ません。

■分割方法2:換価分割
家を第三者に売却し、その対価を指定の割合に沿って分割する方法です。
死後空き家になる予定の土地建物に適しており、公平感も十分でトラブル抑止の効果が高い方法だと評価できます。

一方で買い手探しや売値交渉のために相当の時間がかかり、高齢者や社会経験の少ない若年者にとっては負担になります。信頼できる相続人・弁護士・金融機関などを「遺言執行者」(遺言内容の実現に関して権利義務を負う人)に指定して、手続きを主導してもらうと良いでしょう。

■分割方法3:代償分割
家を特定の相続人にまるごと承継させる条件として、家をもらい受けることのできない他の相続人に対し、その取り分相当の金銭を支払ってもらう方法です。同居親族等のために家を残しながら不公平感を解消しておきたい」というケースでは、バランスのとれた方法だと言えるでしょう。

しかし現実的に考えると、家以外に目立った資産がないケースでは「家をもらい受ける人が支払う代償金はどこから捻出するのか」という問題があります。生命保険に加入するなど、家の承継者に負担をかけないようにする方法を別途考えなくてはなりません。

■分割方法4:共有
対象となる家を、複数の相続人で持分割合を決めて共有させる方法です。
他の方法に比べて公平で手続き負担の少ない方法に思えますが、実のところ問題が多いと言わざるを得ません。

第一に、家を将来的にリフォームしたり売却したりしようとすると、共有中の相続人全員(もしくはその過半数)の同意が必要です。第二に、共有者である相続人が亡くなって、持分が子々孫々に分散されると、家の管理処分について共有者同士で意思疎通することも難しくなります。

以上の点を踏まえると、共有させる方法は「いずれ家の所有権がまるごと特定の人に移るケース」のみ適しています。例として、相続人が配偶者と一人っ子の2名だけの場合(※配偶者が亡くなったときにその持分が子に移転する)が挙げられます。

2-2.同居の配偶者のために家を残したい場合の分割方法

同居の配偶者には民法・税法の両方で特別な規定があり、遺言書で指定する相続のさせ方として以下2つの方法も考えられます。

■方法1:自宅をまるごと配偶者に相続させて節税する
相続税の配偶者控除(最大1億6千万円)を最大限活用し、課税額を抑える方法です。

■方法2:子に相続させて「配偶者居住権」を設定する
2020年4月からは、家の所有権とは別に、遺された同居配偶者が建物全体を使用・収益できる「配偶者居住権」が制定されました。

「認知症発症時に子が家のメンテナンスを出来るようにしておきたい」「配偶者が亡くなった時の名義変更手続きが面倒」等のケースで、子・孫に家を相続させながら配偶者を居住させたい場合に適しています。

ただし、個別ケースでの配偶者居住権の設定は、遺言書を作成した上で「登記」(=家の権利移転の過程を法務局に届け出る手続き)する必要がある点に要注意です。

2-3.遺言書の方式は「公正証書遺言」が安心

不動産の相続方法(分割方法)が決まったら、遺言書の作成を始めましょう。
遺言書の方式は3種類のなかから任意で選択できますが、不動産が相続財産である場合は「公正証書遺言」だと安心です。

公証役場(公文書作成業務を行う官公庁の一種)に文面作成と保管を任せることで、紛失や死後発見してもらえないリスクを避けながら、十分な法的効力を備えられるからです。

【主な遺言書の種類】

自筆証書遺言 ・遺言者自身で作成する
・全文手書き(財産目録を除く)
・死後有効性を巡って争いが起きやすい(※法務局の保管制度を使用しなかった場合)
・要件不備で遺言自体が無効になるケースがある
秘密証書遺言 ・原則として遺言者自身で作成する
・ワープロソフトでの作成可(署名捺印部分を除く)
・公証役場で封印し、遺言者自身で保管する
・無断開封されると無効になる可能性が高い
公正証書遺言 ・作成は公証役場に任せる
・作成時は証人2名の立会い要
・保管は公証役場で行い、生前は内容閲覧に制限がかかる
・裁判所命令に匹敵する効力がある

※それぞれの遺言書特徴、記載例を含めた書き方などは以下のコラムをご参考ください。参考:自筆証書遺言書の正しい書き方を種類別、ケース別で解説

2-4.生命保険に加入するメリット

家の相続の方法(分割方法)を決めると同時に、相続税や代償金の負担についても出来るだけ対策しておきましょう。

貯蓄以外に考えられる良い方法として、生命保険への加入が挙げられます。
死亡保険金は相続財産とみなして課税対象※になりますが、非課税枠(500万円×法定相続人の数)以内であれば税負担は生じず、相続法上でも遺産分割の対象として扱われません。家をもらい受ける相続人を受取人に指定することで、非課税枠を利用しながら相続資金に利用してもらえます。

※相続税の課税対象になるのは「被保険者(=亡くなった人)自ら掛金を支払っていた場合」です。家族に加入させて保険料を負担する場合(妻の保険料を夫が支払う場合など)は、相続税ではなく贈与税の課税対象となり、非課税枠は適用されません。

相続対策として生命保険を検討されている方は、以下のコラムをぜひご参考ください。生前準備に役立つ「生命保険と相続の関係」について詳しく解説しています。
参考:生命保険の受取人について‐相続税対策や受取人の変更方法をご紹介

3.死後になってから話し合いで公平に相続する

ここまでは家の所有者を対象とした生前対策を解説しましたが、すでに相続が始まろうとしている場合はどう相続すべきでしょうか。

相続人が1人しかいない場合は、そのまま家の名義変更手続き(=相続登記)を進められます。しかし2人以上権利のある人が存在する場合は、話し合い(=遺産分割協議)で家をもらい受ける人を決めるほかありません。

遺産分割協議では、家の分け方(前章“不動産の分割方法”を参照)以上に「各人の取り分の割合」が問題になります。どの相続人にも特段主張がない場合には法律に従う(下記①)のが公平で良いように思えますがが、この限りではありません。
基本的にはじっくり協議し、税制面も考慮しながら柔軟に決める(下記②・③)方法がベストです。

①法定相続分に沿って分割する場合

法定相続分とは、被相続人との血縁関係に応じて法律上定められた相続割合のことです。結論として、法定相続分に沿った取り分の決定が適しているのは、基本的に「換価分割」であるケースです

土地の細分化による価値下落や買い手不足の問題、さらに先で触れた共有のデメリットを考えると、他の分割方法は適しません。

②法定相続分にこだわらず取り分を決める場合

個別のケースでは、法定相続分にこだわらず取り分の割合と分割方法を決める方がよいでしょう。
晩年に介護・看護の負担があった場合や、亡くなった人の家に生活拠点を置いている家族が存在する場合には、ことさら全員が納得するまで話し合う必要があります。

最も公平なのは、自宅の査定価格をまず法定相続分で分割し、民法で規定される「寄与分」や「特別受益」を考慮しながら分割方法と取り分の割合を決める方法です。

  • 被相続人を支えた人の「寄与分」を考慮する
    生前の家の所有者に対し、家業の手伝い、生活費等の支援、あるいは介護や看護に貢献した人には、相当額を得る権利である「寄与分」(民法第904条の2)が認められます。
  • 被相続人から生前支援を得た人の「特別受益」を考慮する
    生前に結婚資金や住宅資金の支援を得た人は、その相当額をすでに得た相続分とみなす「特別受益」(民法第903条本文)が認められます。

もちろん、話し合いのなかで不満や主張の食い違いが出るのは避けられません。
トラブルの解決人弁護士に橋渡し役を依頼する必要がある他、寄与分に関しては個人の相続税の変化についても税理士と検討する必要があります。

③節税目的で相続する人を決める場合

家以外に目立った資産がないケースでの切実な問題として、節税を徹底しなければなりません。相続人同士の対立が特にないようであれば、下記のように税額軽減につながる特例適用を前提とした「単独での相続」を積極的に検討しましょう。

  • 同居親族or持ち家のない別居親族が相続する
    本方法を採った場合には「小規模宅地等の特例」が適用でき、相続税評価額※が80%減額されます。別居親族でも、相続開始前3年以内に持ち家(自身や三親等以内の親族名義のものなど)に住んだことがない人に関しても、家なし親族として評価減が認められます。
    亡所有者の配偶者のために居住を確保するなら、家の名義変更時(=相続登記)に先で紹介した「配偶者居住権」を設定しておきましょう。
    ※課税額の計算ベースになる家の価値/詳細は後述
  • 同居の配偶者が相続する
    小規模宅地等の特例とともに配偶者控除(最大1億6千万円)を最大限活用できます。ただし、配偶者が亡くなった後のことを踏まえて、生前のあいだに対策(遺言書作成など)を練っておきましょう。

4.家の相続税の計算ベースになる「財産の評価」とは?

残る問題は、家をもらい受けた人にかかる相続税が一体いくらに及ぶかです。相続税は家の所有者が亡くなった後10か月以内に申告する必要があり、納税資金を準備するためにも早い段階で計算しておかなければなりません。

ざっくりと計算方法を解説すると、まず相続する家の評価額を算出し、これに各種控除を適用しつつ、税率を乗算します。ここで言う評価額とは「相続税評価額」であり、不動産業者の査定額(=実勢価格)や、固定資産税を計算するときの評価額(=固定資産税評価額)とは異なる方法で計算されることに注意しましょう。

相続税評価額については、財産評価基本通達(国税庁が定めて公表する資料)で、家以外の財産の評価方法とともに細かく定められています。

5.宅地や家屋の評価方法とは?

それでは、亡くなった人の家の「相続税評価額」を求めるには具体的にどうすればいいのでしょうか。

財産評価基本通達等では、不動産を①宅地・②家屋・③家屋の付属物の3種類の資産に細分化し、それぞれ異なる評価方法を用いるよう指示されています(下記参照)。

①宅地の評価方法

宅地(家の建つ土地)は原則として、隣接する道路ごとに定められた1㎡あたりの価格である「路線価」に基づいて評価します。路線価は国税庁が公開する図面から確認できます。

【宅地の基本的な評価方法】※路線価方式
 路線価×土地の面積(㎡)

ただし、宅地のなかには路線価が定められていないものもあります。
路線価がない宅地は、路線価図面と同じサイトで公表されている「評価倍率表」を確認し、固定資産税評価額をベースに評価します。

【路線価のない宅地の評価方法】※倍率方式
 固定資産税評価額×国税庁が定める倍率

固定資産税評価額は、被相続人が受け取っていた納税通知書あるいは役場発行の証明書で確認できます。本書面には「固定資産税課税標準額」も掲載されていますが、相続税評価額の計算では使用しません。

※土地の評価方法や評価額の計算方法は、本コラムのカテゴリー「不動産の相続」に多数の記事を掲載しています。ぜひご参考ください。

②建物の評価方法

建物については、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として用います。
家の所有者宛ての納税通知書(あるいは固定資産税評価証明書)は、相続税評価額の計算を始める前に手元で用意するとスムーズです。

③建物の付属物の評価方法

建物の付属物については、下記3種類にカテゴリー分けをして各々評価します。

【税法上の分類】建物の付属物
・家屋と構造上一体になっている設備
・門や塀などの設備
・庭園設備
下記では、各設備の評価方法について解説します。

<家屋と構造上一体になっている設備>
エアコン・ふすま・たたみなどの「家屋と構造上一体になっている設備」については、評価不要です。厳密には、その家屋の相続税評価額に含まれているものとして計算します。

<門や塀などの設備>
門や塀などの設備に関しては、まず「新しく設置した場合の費用」(=再建築価額)を調べます。再建築費から現状ある設備の経年劣化分(=償却費)を控除し、その7割が相続税評価額となります。

なお、償却費に関しては、所得税や法人税の計算で用いられる「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に沿って調べる必要があります。

【門や塀などの設備】相続時の評価方法
 (家の所有者が死亡した日の再建築価額-償却費)×70%

<庭園設備>
庭にある石・池・休憩用の小屋などの設備に関しては「相続開始時点で同じ状態のものを設置した場合の費用」(=調達価額)の7割で計算します。

【庭園設備】相続時の評価方法
 家の所有者が死亡した日の調達価額×70%

6.相続する家に住宅ローンが残っている場合の対処法

家の相続が発生したケースには、所有者の死亡時点でまだ住宅ローン残債が残っているものもあります。
民法の解釈の上では「債務も相続財産」になるとされており、この原則通りなら、家をもらい受けると同時にローン残債の返済義務も負わなければなりません。

しかし実際には、住宅ローン契約時に「団体信用生命保険(団信)」に加入するのが一般的であり、ローン契約者が死亡したときは本保険で全額弁済される場合がほとんどです。

【団体信用生命保険とは】
住宅ローン等の債務者が加入して掛金を支払うことで、加入者が死亡・高度障害・重大疾病などを負ったとき、対象のローン残債を全額弁済してもらえる制度です。

6-1.【注意】債務控除は使えない

通常、ローン等を完済しないまま亡くなった場合、相続財産評価額からその債務額を控除できます(=債務控除)。

結論として、団信による弁済が行われた場合、債務控除は不可能です。言うまでもなく、控除の前提である「相続すべき債務」は弁済でゼロになっていることが理由です。相続税申告時に誤って債務控除を適用してしまうと、多額の申告漏れになってしまうため注意しましょう。

6-2.団信の弁済分は「みなし相続財産」になる?

団信の保険金(=住宅ローンの債権者に対する弁済金)は、その名の通り生命保険の一種です。死亡保険金が相続財産とみなされることはすでに触れた通りですが、団信の弁済金も同じく相続税がかかる資産にあたるのでしょうか。

この点も結論を述べると、団信による弁済分は相続税の課税対象にはなりません。

そもそも団信は「住宅ローンの債権者」(銀行や住宅金融支援機構など)を受取人に指定する契約です。つまり、弁済金は債権者に対して直接支払われるものであり、相続人が金銭を得ることはあり得ません。この点から、相続財産ではないと解釈できるのです。

参考:団体信用保険にかかる課税上の取り扱いについて(国税庁)

7.まとめ

相続財産が自宅(実家)だけのケースでは、権利を守ろうとする相続人の間でトラブルに発展しやすく、その上もらい受けるときの必要経費(相続税や代償金)をどこから捻出するのかが問題になります。

出来るだけ生前のうちに「公正証書遺言」で相続の方法を取り決めておき、家を譲るときの経費対策のため生命保険の活用も検討しましょう。特に準備がないまま相続開始を迎えたケースでは、法律で定められた基本的な権利に固執せず、課税額も考慮して柔軟に話し合いを進めるのがポイントです。

本記事で解説した「家しか財産がない時の遺産分割の方法」は、専門家が扱う事例のなかでも簡単なものを想定しています。個別事例では、相続人構成と各人の事情、さらに家屋の固有の状況(※各種税制の適用要件になるもの)をそれぞれ考慮してベストな対応を練る必要があります。

以上の点に関しては、相続分野に十分な知見をもつ税理士が、適宜弁護士等の他士業とも連携を取りながら対応できます。「税理士への相談は資産家だけがするもの」としり込みせず、まずは気軽に意見を聞いてみましょう。

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