不動産の相続準備とは？資産の組み換えや法人化で不動産を活用する方法

不動産を相続する際には、事前に生前贈与、特例の適用について検討しておくことで、円満に相続を行うことにつながる可能性が高まります。ポイントは、土地の境界確定や分筆（一筆の土地を数筆の土地に法的に分割すること）を、不動産の所有者の方がお元気なうちに行われることです。

また、資産の組み換えなどで不動産から収入を得ながらライフスタイルに合わせた暮らしに変える、法人化するなど来るべき相続に向けての備えも必要です。

ここでは不動産の相続について具体的にどのような準備ができるのかについて考えていきたいと思います。

目次
1．不動産を次の代に承継するための準備 2．手持ちの不動産を別の資産に変化させる「資産の組み替え」 　　2-1．土地を売却して、より収益性の高い他の不動産に買い換える 　　2-2．自宅を売却して駅前の便利なマンションに住み替える 　　2-3．古い不動産を処分して現金で持つ 　　2-4．持っている土地をデベロッパーに売り、マンションの数部屋をもらう（等価交換方式） 3．法人化の検討 　　法人化のメリット①：節税 　　法人化のメリット②：相続のトラブル回避 4．相続のお悩みの中で「不動産」は最も多いご相談の一つ

1．不動産を次の代に承継するための準備

1. 「生前贈与」によって相続額を減らす
2. 小規模宅地等の特例などの、特例を使えるようにする
3. 将来に土地の部分売却や一団地を複数の相続人で分けて相続する場合は、隣地との境界確定や分筆が必須です。これらの対応には時間がかかるうえ、費用も相当かかります。現所有者がお元気なうちに済ませておけるとベターです。
4. 相続発生前に現所有者の費用で、「評価用図面」や「土地評価明細書」を作製しておくのも有効な準備です。財産配分にもとづく正確な相続税額が把握できるだけでなく、相続発生時には利用状況が変わらない限り、路線価の付替だけで申告評価が可能になり、相続発生時のご相続人の費用負担も大幅に節約できるわけです。

このように、事前に適切な対策を施すことが将来の円満な相続につながります。

2．手持ちの不動産を別の資産に変化させる「資産の組み替え」

資産の組み替えとは、現在手持ちの不動産や金融資産を別の資産に変化させる手法を指し、昨今、タワーマンションの高層階への組み替えなどで話題になることも多いです。 代表的な4つのケースをご紹介します。

2-1．土地を売却して、より収益性の高い他の不動産に買い換える

こちらは、より都心に立地する収益性の高い不動産に買い替える、というものです。 特にタワーマンションの高層階へ組み替えることで、相続税評価額の削減が期待できます。

一般的に預金を不動産にすると、建物と土地の評価方法になり、財産の評価額が下がります。 タワーマンションにおいては、さらに実際の価格と相続税の評価額の差が大きくなりやすいです。

同じマンション内でも、階層や方角、展望によって価格が変わります。 「夜景が綺麗」「スカイツリーが見える」「富士山が望める」といった理由で、高層階は高くなります。

一方、相続税の評価は、土地の部分と建物部分を分けて評価し、その合計がマンションの相続税評価額となります。 タワーマンションは多くの住戸があるので、一人あたりの土地の持ち分も小さくなり、評価額も小さくなります。

床面積や敷地権の割合や建物部分の評価額が同じだとすると、低層階と高層階は同じ相続税評価となるため、高層階の方がより評価が下がる割合が高くなるといえます。

ただし、価格が下落しにくい物件を選ぶこと、適正価格以下で購入すること等、マンション選びにも注意が必要です。

2-2．自宅を売却して駅前の便利なマンションに住み替える

一般的に一軒家にお住まいの方は、高齢になってくると自宅の維持が大変な手間となるケースが多く見受けられます。 防犯（戸の開け閉め）、清掃（自宅・道路等）、近所のお付き合い（自治会の仕事）等をこなさなければならないからです。

そこで、駅前のマンションに移り住むことを検討するのも一案です。 自宅を売却した資金で、買い物に便利な駅前に住むことを選ぶと、精神的にも楽になるようです。マンションはオートロックですので、安全面からも心配が減りますし、段差のないバリアフリータイプのお部屋も多くなっていますので、転倒等の心配も少なくてすみます。

さらに資金的に余力があれば、投資用のマンション等を購入して、年金の他にも収入がある仕組みにしておくと、さらに生活に余裕が生まれるでしょう。 このように、収入を確保し、ライフスタイルに合った暮らし方ができるように、資産の形を変えてゆくことが大切です。

2-3．古い不動産を処分して現金で持つ

これは、古いアパートや貸し宅地を処分し現金として持つというものです。この狙いとしては、 相続の際に現金の方が分割しやすいという利点があるからです。

相続が発生した際に、相続財産の中で不動産の割合が高いと分割がしにくいために、家族間などでトラブルに発展してしまう確率が高くなります。 現金の場合は、1億円を2人で分ける場合は、5千万円ずつとぴったり分割することが可能ですが、不動産の場合はそうはいきません。 いざ相続になって急いで不動産を売却しようとしても希望通りの価格で販売できず、買いたたかれるケースもあります。

また不動産を共有名義にすることも可能ですが、問題の先送りになるだけです。 そうしたことを避けるために現金化をしておくと、不動産を相続しなかった相続人への代償分割（※）の際にも役立ちます。

※代償分割とは、ある相続人が法定相続分以上の財産をもらうかわりに、他の相続人達に金銭を払う方法のことです。関連記事：現物分割、換価分割、代償分割～不動産の遺産分割3つの方法

2-4．持っている土地をデベロッパーに売り、マンションの数部屋をもらう（等価交換方式）

マンションを建設するデベロッパー側が建築費用を出す代わりに、地主が土地を提供するといった時に よくつかわれる方法が、「等価交換方式」です。 土地の評価額に応じて、マンションが完成した後に、建物の一部の所有権を交換するというものです。

関連記事：等価交換方式、借地権と底地の交換について

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また、休眠資産についても権利整理を行うことは有効な対策です。 土地の換金を検討されている方は、複数の業者に見積もりを提出してもらう方法が有効です。

3．法人化の検討

不動産のオーナーの方は、法人化によるメリットも考えられます。

賃貸経営を個人で行うものから法人化をして、妻か子供を社長などにすることで、毎年払う所得税も相続税も節税することが可能となります。

法人化のメリット①：節税

法人化した建物の収益は個人の財産ではなく法人のものになります。そのため、個人の相続財産が増えることになりません。

法人にせず、個人が得た収益を妻や子供に移転しようとすると、それは贈与にあたるため贈与税を払う必要があります。このように、法人化には節税のメリットがあります。

法人化のメリット②：相続のトラブル回避

個人で不動産のオーナーをしていた場合、相続にあたって共有状態にすることがしばしばみられます。しかし共有状態は、後々の手続きや管理、売却への意思決定などを巡りトラブルになる可能性をはらんでいます。

法人化した場合ですと、建物を相続するのは１人として、それ以外の人には役員報酬を多くはらうなどのバランスを考えて配分することができます。不動産の相続で頭を悩ませることが少なくなるメリットがあります。

法人化すると会社経営をすることになり、経理帳簿、申告書、決算書の作成などの業務が発生します。まずは専門家に相談して法人化によるメリットをシミュレーションすることをおすすめします。

4．相続のお悩みの中で「不動産」は最も多いご相談の一つ

相続発生前の生前対策から、発生した後の不動産の評価、不動産登記の変更など、不動産の相続についてのお悩みはもっとも多いご相談の一つです。逆に、対策をしっかりすることで適切な節税ができるのも不動産の相続の特徴です。

日本クレアス税理士法人のWebサイト「事例・ケーススタディ」では、不動産にまつわる相続事例について詳しくご紹介しています。あわせてぜひご参考ください。

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