小規模宅地等の特例とは？要件・限度面積・計算例をわかりやすく解説
監修
中村亨
日本クレアス税理士法人 代表 税理士 公認会計士
小規模宅地等の特例は、亡くなった方（被相続人）の自宅や事業に使われていた土地について、相続税の評価額を最大80%減らせる制度です。自宅の土地なら330㎡まで80%減額できるため、相続税がかかるかどうかを大きく左右します。
この記事では、特例の4つの区分と限度面積、取得する人ごとの要件、複数の土地を併用するときの計算、適用できない代表的なケースと申告の注意点を解説します。
結論：土地の評価額を最大80%減らせる特例
| 区分 | 対象となる土地 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人などの自宅の土地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人などの事業（貸付を除く）に使っていた土地 | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 被相続人などが株式の50%超を持つ会社の事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | アパートや駐車場など貸付事業に使っていた土地 | 200㎡ | 50% |
いずれも、取得した人が要件を満たし、相続税の申告書で特例の適用を受けることが条件です。特例を使って相続税が0円になる場合でも申告が必要です。
特定居住用宅地等（自宅の土地）の要件
自宅の土地は、誰が取得するかによって要件が変わります。
| 取得する人 | 主な要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 要件なし（取得すれば適用できる） |
| 同居していた親族 | 相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に住み、申告期限まで土地を保有していること |
| 同居していない親族（家なき子） | 被相続人に配偶者や同居していた相続人がいないこと、相続開始前3年以内に自分や配偶者・三親等内の親族などの持ち家に住んでいないことなど6つの要件をすべて満たし、申告期限まで土地を保有していること |
家なき子の要件は細かいため、家なき子特例とは？要件チェックリストと使えないケースで詳しく解説しています。
また、被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地も、配偶者または生計を一にしていた親族（申告期限まで住み続け、保有すること）が取得すれば特定居住用宅地等になります。
老人ホームや二世帯住宅の場合
- 老人ホーム：被相続人が要介護・要支援認定を受けて老人ホームなどに入居していた場合、入居の直前まで住んでいた自宅として扱われます（入居後に事業用や他人の住まいとして使った部分は除く）。詳しくは親が老人ホームに入居している場合の小規模宅地等の特例へ。
- 二世帯住宅：建物が区分所有登記されているかどうかで、同居親族として扱われる範囲が変わります。詳しくは二世帯住宅の小規模宅地等の特例での扱いへ。
事業用・貸付事業用の土地の要件
| 区分 | 取得者の主な要件 | 注意点 |
|---|---|---|
| 特定事業用宅地等 | 被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで事業を続け、土地を保有すること | 相続開始前3年以内に新たに事業に使い始めた土地は、一定規模以上の事業の場合を除き対象外 |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 申告期限においてその会社の役員であり、申告期限まで土地を保有すること | 会社の事業が不動産貸付業などの場合は対象外 |
| 貸付事業用宅地等 | 被相続人の貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで貸付を続け、土地を保有すること | 相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地は、3年を超えて事業的規模で貸付を行っていた場合を除き対象外 |
複数の土地を併用するときの限度面積
貸付事業用宅地等を選ばない場合は、特定居住用宅地等（330㎡）と特定事業用宅地等など（400㎡）を、合計730㎡まで併用できます。
貸付事業用宅地等を含めて選ぶ場合は、次の算式で合計が200㎡以下になるように調整します。
（特定事業用＋特定同族会社事業用の面積）× 200/400 ＋ 特定居住用の面積 × 200/330 ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡
どの土地にどれだけ特例を使うかで相続税額が変わるため、1㎡あたりの評価額が高い土地から選ぶのが基本です。複数の土地がある場合の有利な選び方は、無料相談で試算できます。
計算例
自宅の土地（面積400㎡、評価額8,000万円）を、同居していた長男が相続した場合です。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 特例の対象面積 | 400㎡のうち330㎡まで | 330㎡ |
| 330㎡部分の評価額 | 8,000万円 × 330㎡ ÷ 400㎡ | 6,600万円 |
| 減額される金額 | 6,600万円 × 80% | 5,280万円 |
| 特例適用後の評価額 | 8,000万円 − 5,280万円 | 2,720万円 |
小規模宅地等の特例を使えない代表的なケース
- 申告期限までに遺産分割が決まらず、「申告期限後3年以内の分割見込書」も提出していない
- 同居親族や家なき子が、申告期限前に土地を売却した、または引っ越した
- 相続税の申告をしていない（特例は申告して初めて適用される）
- 相続開始前3年以内に貸付や事業を始めた土地で、例外の要件を満たさない
- 家なき子特例で、配偶者や三親等内の親族の持ち家に住んでいた
特例を受けるための申告と書類
特例の適用を受けるには、相続税の申告書に特例を受ける旨を記載し、計算明細書（申告書第11・11の2表の付表1）や遺言書・遺産分割協議書の写しなどを添付します。相続人が2人以上いる場合は、どの土地に特例を使うかについて、特例の対象となり得る土地を取得した全員の同意が必要です。
申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに遺産分割がまとまらない場合は、未分割のまま申告し「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておくと、分割後に特例を適用して更正の請求ができます。取得者ごとの必要書類は小規模宅地等の特例を受ける場合に必要な書類のまとめをご覧ください。
よくある質問
Q. 特例を使えば相続税がかからない場合も申告は必要ですか？
必要です。小規模宅地等の特例は申告書で適用を受けることが要件のため、特例を使って基礎控除以下になる場合も申告しなければなりません。
Q. マンションの敷地にも使えますか？
使えます。マンションの場合は敷地利用権（土地の持分）の面積と評価額に対して特例を適用します。マンションの評価方法はマンションの相続税評価額の計算方法をご覧ください。
Q. 配偶者が自宅を相続すれば必ず適用できますか？
配偶者には取得後の居住や保有の要件はありません。ただし、配偶者の税額軽減と組み合わせると、次の相続（二次相続）で税負担が重くなることがあるため、どちらが取得するかは二次相続まで含めて検討するのがおすすめです。
Q. 賃貸アパートの土地はどの区分ですか？
貸付事業用宅地等に当たり、200㎡まで50%減額されます。相続開始前3年以内に貸付を始めた土地は、原則として対象外です。
まとめ
小規模宅地等の特例は、自宅の土地なら330㎡まで、事業用なら400㎡まで評価額を80%、貸付用なら200㎡まで50%減らせる制度です。取得する人ごとの要件、申告期限までの保有や居住の継続、遺産分割の期限など、適用には条件があり、申告しなければ適用されません。
日本クレアス税理士法人では、小規模宅地等の特例の判定から有利な選び方の試算、相続税の申告まで、相続税申告・相続手続コースで対応しています。お電話（0120-55-4145／平日・土曜 9:00〜18:30）または無料相談フォームからお問い合わせください。
出典：国税庁タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（根拠：租税特別措置法69条の4ほか）。本記事は2026年10月時点の情報に基づいています。
監修
中村亨
日本クレアス税理士法人 代表
税理士
公認会計士
2002年8月に会計事務所として創業、2005年には税理士事務所を開業し、法人や個人のお客様の会計・税務の支援をする中で、「人事労務の問題を相談をしたい」「事業承継を検討している」といったお客様のニーズに応える形でサービスを拡大し続け、現在では社会保険労務士法人など複数の法人からなるグループ企業に成長してきました。お客様に必要なサービスをワンストップで提供できることが当社の強みです。
