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不動産の相続

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税理士監修記事

オーナー企業の事業承継～不動産評価の見直しは重要！

不動産の相続

公開日：2015.11.10　更新日：2022.07.12

上場していない会社の自社株式価額を引き下げるためには、生命保険や退職金等を有効に使って利益を圧縮する方法と、不動産等の会社が所有している資産についての見直しがかかせません。

資産評価を見直すことは、相続税評価にも直接影響してきますので、事業承継前に再評価を行うことが重要です。

不動産評価の見直し

資産評価の見直しのなかで、所有する土地や建物などの「不動産評価」はとても大切なのに、気が付きにくいものです。特に「土地」は、資産の中でも特に高額ですので、効果が期待できます。

会社の土地が、長年の間に含み益を生んで株価を押し上げる原因になっていたり、逆に含み損があり、実勢価額が相続税評価額を下回っているなど、様々なケースがあります。

このような土地を不動産鑑定評価により、適正に再評価を行うことで、自社の株価を引き下げることが可能です。

どういったケースで見直しが多いか

例えば、土地の形状が悪い場合には、最大で40％評価額を下げることができる不整形地補正や、税額を減らして収益性を補助する「地積規模の大きな宅地の評価」などいろいろあります。

土地の評価が評価減になる主な理由

道路に2メートル以上接していない
私道にしか面していない
土地の中の一部が私道・通路となっている
騒音、悪臭等の住環境が悪い
空中に高圧線が通っている
極端に間口が狭く、住宅等の建築が難しい
土地に高低差がある
土地の形がいびつである
土壌が汚染されている
地積規模の大きな宅地

上記のように様々な理由があるため、土地の評価方法については、不動産鑑定評価を使って、適正に再評価をすることが大切です。

土地の評価が下げられないかどうか、いろいろな可能性を視野に入れて検討してみましょう。また建物では、特に賃貸アパート・マンションなどの収益不動産が、実際には空室率の高い地域にあるなどして、収益が思うように確保されないケースがあります。

こうした物件についても、不動産鑑定士などの専門家に鑑定再評価を行ってもらうことで、相続税評価額よりも価額が下がるケースもよくあります。

不動産鑑定評価額を活用しよう

地積規模の大きな宅地や道路に接していない土地などは、収益性に課題があり、なかなか買い手が見つかりません。そのため、市場で取引される売買成立価格が相続税路線価よりも低くなるケースもあります。

その結果、もっと低い評価であるべき土地が過大に評価されてしまい、納税額も多くなるという循環が生まれてしまいます。同様に、そうした土地を所有する会社の株価を押し上げる効果があります。

事業承継においては、少しでも株価を下げ承継がしやすい体制（＝株価を引き下げたい）にしたいので、望ましい状態ではありません。会社が所有する土地が上の表にあてはまる場合には、不動産鑑定士に依頼をして、再評価をしてもらうと良いでしょう。

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