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ーコラムー
不動産の相続
税理士監修記事

不整形地とは?知っておきたい評価額の計算方法や補正率について解説!

公開日:2020.4.22 更新日:2020.04.22

形状あるいは接道状況が原因で活用しづらい「不整形地」は、相続時に課税評価額を低く補正することが出来ます。特に“袋地”や“三角地”は、補正評価できる不整形地の代表格と言えるでしょう。

不動産にはただ保有しているだけでもコスト(メンテナンス費など)がかかる点から、本補正による土地評価を積極的に活用しない手はありません。

不整形地の定義をはじめとし、税務知識がないと理解が難しい課税評価額の計算方法について分かりやすく解説します。

【この記事で分かること】

  • 不整形地の定義・・・不整形地特有のデメリット・該当する土地の種類
  • 不整形地の評価方法・・・想定整形地の計算方法・各種補正率・具体例
  • 不整形地を相続する際のポイント・・・整形地にする方法・不整形地のまま活用する方法
目次

1.不整形地とは
  1-1.不整形地の課税額が優遇される理由
  1-2.不整形地の類型
2.【計4種類】不整形地の評価方法
3.各種補正率(不整形地補正率・奥行価格補正など)の調べ方
  3-1.不整形地補正率
  3-2.奥行価格補正
4.不整形地評価額の計算例
5.不整形地の活用方法
6.不整形地を相続するときのポイント
7.まとめ

不整形地とは?

1.不整形地とは

建物のある土地は方形(正方形あるいは長方形)であることが一般的です。このことは、より都市開発が進んでいる地域のマップを見れば明らかでしょう。

ところが、全国に所在する土地のなかには、近隣の敷地形状に合わせて三角形やL字型になっていたり、山の斜面に沿って傾いていたりするものも多く存在します。

このような方形でない土地は税法上「不整形地」と呼ばれ、方形の土地(=整形地)の評価額に1以下の補正率を乗算する方法での課税額の軽減が認められています。

1-1.不整形地の課税額が優遇される理由

不整形地は建築基準法上の制限を受けやすく、制限をクリアして建物を作るには相当の整備費用がかかります。たとえ制限を受けず無事に建設できたとしても、一定面積のデッドスペースが生じるのは避けられません。

それでは、自分で利用しようとせず売却する場合はどうでしょうか。 収益性が下がりがちな不整形地は、当然買い手がつくまで時間がかかります。整備費用を売り手負担として速やかに成約させようとすると、得られる利益が著しく低下することに目をつぶらなければなりません。

以上の問題点に加え、不整形地を整形地と同じように評価して課税するのは、ますます所有者にとって不利益です。「相続手続きのコストに見合わないから」という理由で登記しない所有者が増えれば、景観悪化等による公益性の毀損も懸念されるでしょう。

不整形地への課税額を優遇し、整形地とのあいだで公平化が図る措置が取られているのは、このような事情が背景です。

1-2.不整形地の類型

不整形地とされる土地には以下のようなものがあり、特殊事情を抱えている土地については補正率が高く修正されます。

【不整形地の類型】

  • 交差点の側にある土地(角地)
  • L字型で接道部分が小さい土地(旗竿地/袋地)
  • 三角形の土地(三角地)
  • 特殊事情を抱えた土地(傾斜が強い土地・間口が狭すぎる土地・長辺が短辺に対して長すぎる土地・特別警戒区域※(災害時に被害が大きいと考えられる地域)の土地など) ※厳密には不整形地に該当しないものの、補正率の乗算が認められています。

ここからは実践編として、不整形地の課税評価額の算出方法を紹介します。

2.【計4種類】不整形地の評価方法

不整形地の評価は、不整形地全体をぴったりと覆う「想定整形地」の図面作成から始まります。

【不整形地評価の基本の4ステップ】
Step1…想定整形地の図面を作成する
Step2…想定整形地から不整形補正率を調べる
Step3…土地形状に合わせて評価額の計算方法を選択する
Step4…不整形地補正率・土地の性質に合わせた各種補正率を乗算する

作成した想定整形地の図面をもとに不整形補正率を調べますが、そのまま地積に乗算することは認められません。補正率を使った実際の評価にあたっては、土地形状別に4種類の計算方法があるのです。

補正率の調べ方は後章解説とし、本章ではまずそれぞれの計算方法について解説します。

■方法1:近似整形地ベースの評価

計算方法のひとつは「近隣の面積・形状の似ている整形地」を転用するものです。 本方法は不規則に歪んだ形状の土地で用います。

【近似整形地ベースの評価方法】
課税評価額=近隣の類似整形地の評価額(1㎡)×奥行価格補正率×不整形地補正率×地積

近似整形地ベースの評価方法

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/15.htm)

■方法2:計算上の奥行距離ベースの評価

不規則に歪んだ形状の土地の評価額には、2つめの計算方法があります 近隣の類似整形地を用いるのではなく、土地を「長短どちらか一辺の長さが間口距離(接道面の長さ)の方形」と仮定する方法です。

【計算上の奥行距離ベースの評価方法】
①土地を方形と考えたときの奥行距離を計算
=地積÷間口距離
②1㎡あたりの評価額を算出
=整形地評価額×①で割り出した距離に基づく奥行価格補正率

→不整形地の課税評価額=②×不整形地補正率×地積

計算上の奥行距離ベースの評価

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/14.htm)

■方法3:隣接整形地の差引き計算による評価

実務で多い旗竿地等のL字型の土地評価では、想定整形地の図面作成の過程をそのまま評価額計算に用います。 より正確に計算プロセスを分解すると、まず土地全体を覆う方形の整形地図面を作成し、その上で図面を切り取るように隣接整形地の評価額を差し引き、最後に評価額に不整形地補正率を乗算します。

【隣接整形地の差引き計算による評価方法】
① 「土地全体を覆う方形の整形地」の評価額を算出
=整形地評価額×奥行価格補正率
② 「隣接する整形地」の評価額を算出
=整形地評価額×奥行価格補正率
③ 評価額の差引き計算を行い、1㎡あたりの地積を出す
=(①の評価額-②の評価額)÷(①の地積-②の地積)

→不整形地の課税評価額=③×不整形地補正率×不整形地の地積

区分した整形地ベースの評価方法

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/16.htm)

■方法4:区分した整形地ベースの評価

最後に紹介する計算方法は、想定整形地を2以上に分割してそれぞれ評価額を算出するものです。 この方法は、凹字型あるいはL字型の土地(それぞれ最低でも下辺が接道)の評価に用いられます。

【区分した整形地ベースの評価方法】
①不整形地を分割し、2以上の想定整形地があると仮定する
②各想定整形地の評価額を算出
=整形地評価額×奥行価格補正率

→不整形地の課税評価額=A~Xの評価額の合計×不整形地補正率

区分した整形地ベースの評価方法

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/13.htm)

3.各種補正率(不整形地補正率・奥行価格補正など)の調べ方

不整形地評価の要である「補正率」は、財産評価基本通達に基づいて国税庁が公表しています。

【不整形地の補正率の種類】

  • 不整形地補正率・奥行価格補正率・・・不整形地と認められる土地すべてに乗算
  • 間口狭小補正率・・・間口が極端に狭い土地に追加で乗算
  • 奥行頂戴補正率・・・短辺に対し長辺が長すぎる土地に追加で乗算
  • がけ地補正率・・・傾斜地に乗算
  • 特別警戒区域補正率・・・災害による被害が甚大と予測される地域所在の土地に乗算

実際に相続税を計算するときに役立つよう、最も重要な不整形地補正率・奥行価格補正率に絞って本章で紹介します。

3-1.不整形地補正率

どの計算方法でも必ず用いる「不整形地補正率」は、評価対象の地区区分・地積・かげ地割合※の3要素に応じて数値が定められています。

※かげ地割合とは・・・想定整形地と実際の不整形地の地積差を、想定整形地に対する割合(%)で示したものです。

実際に不整形地評価率を調べる際は、国税庁提供の2つの表を用います。
まずは表①を用いて、地区区分と地積から「地積区分」を確認しましょう。

【表①】地区区分と地積から「地積区分」を確認

高度商業地区 1,000㎡未満 1,000㎡以上1,500㎡未満 1,500㎡以上
繁華街地区 450㎡未満 450㎡以上700㎡未満 700㎡以上
普通商業・併用住宅地区 650㎡未満 650㎡以上1,000㎡未満 1,000㎡以上
中小工場地区 3,500㎡未満 3,500㎡以上5,000㎡未満 5,000㎡以上
普通住宅地区 500㎡未満 500㎡以上750㎡未満 750㎡以上
地積区分 A B C

※地区区分は路線価・評価倍率表(国税庁公式サイト http://www.rosenka.nta.go.jp/)で確認可能です。


次に、地積区分(表①で確認したもの)・かげ地割合をもとに、表②で不整形補正率を確認します。

【表②】地区区分と地積区分・かげ地割合から「不整形地補正率」を確認

かげ地割合 高度商業地区・繁華街地区・普通商業・併用住宅地区・中小工場地区 普通住宅地区
A B C A B C
10%以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15%以上 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20%以上 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25%以上 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30%以上 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35%以上 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40%以上 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45%以上 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50%以上 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55%以上 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60%以上 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65%以上 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70

3-2.奥行価格補正

一方のみ接道する土地は、地区区分と奥行距離に合わせた「奥行価格補正率」も併せて乗算することが出来ます。

【表③】奥行価格補正率

ビル街地区 高度商業地区 繁華街地区 普通商業・併用住宅地区 普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
4未満 0.8 0.9 0.9 0.9 0.9 0.85 0.85
4以上6未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.9 0.9
6以上8未満 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
8以上10未満 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
10以上12未満 0.9 0.98 0.99 0.99 1 0.96 0.96
12以上14未満 0.91 0.99 1 1 0.97 0.97
14以上16未満 0.92 1 0.98 0.98
16以上20未満 0.93 0.99 0.99
20以上24未満 0.94 1 1
24以上28未満 0.95 0.99
28以上32未満 0.96 0.98 0.98
32以上36未満 0.97 0.96 0.98 0.96
36以上40未満 0.98 0.94 0.96 0.94
40以上44未満 0.99 0.92 0.94 0.92
44以上48未満 1 0.90 0.92 0.91
48以上52未満 0.99 0.88 0.90 0.90
52以上56未満 0.98 0.87 0.88 0.88
56以上60未満 0.97 0.86 0.87 0.87
60以上64未満類 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
64以上68未満 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
68以上72未満 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
72以上76未満 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
76以上80未満 0.92 0.81 0.82
80以上84未満 0.90 0.80 0.81 0.82 0.93
84以上88未満 0.88 0.80
88以上92未満 0.86 0.81 0.90
92以上96未満 0.99 0.84
96以上100未満 0.97 0.82
100以上 0.95 0.80 0.80

出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm)

4.不整形地評価額の計算例

不整形地の形状はまさに“十地十色”であり、評価する人物により計算結果が変わることは稀ではありません。

課税評価額を最適化できるかどうかは、作成した想定整形地の正確さに加え、4種類のどの計算方法を用いるべきか判断するスキルにもかかっています。

本章では2つの計算例をもとに、最終的な課税評価額がどの程度安くなるか紹介します。
※本章の例はあくまでも仮定であり、実務では個別事例に基づく判断が必要です。

例①:不規則に歪んだ土地(隣接する道路は1本)

最初は以下の例を用いて、2つの計算式(前章方法1と2)で試算を行います。

【相続しようとしている不整形地の基礎情報】
・地積・・・・・300㎡
・想定整形地の地積・・400㎡(かげ地割合25%)
・形状・・・・・不規則に歪な形
・路線価・・・・10万円
・近隣の類似整形地の路線価・・10万円
・間口距離・・・30m
・奥行距離・・・20m
・地区区分・・・普通住宅地区

→不整形地補正率=0.92
→奥行価格補正率=1


<方法1:近似整形地ベースの評価>

  • 課税評価額
       =10万円×1×0.92×300㎡
       =2,760万円

<方法2:計算上の奥行距離ベースの評価>

  • 土地を方形と考えたときの奥行距離を計算
       =地積300㎡÷間口距離30m=10m (奥行価格補正率は1→0.96へ変更)
  • 1㎡あたりの評価額を算出
       =10万円×0.96=9万6千円
  • 課税評価額
       =9万6千円×0.92×300㎡
       ≒2,650万円

本例では、近隣の類似整形地を丹念に探して評価ベースとする方法がやや安くなっていることが分かります。

例②:旗竿地(隣接する道路は1本)

では、旗竿地を前章の方法3・4で計算してみるとどうなるでしょうか。
本例ではより顕著な差が出ることが分かります。

【相続しようとしている不整形地の基礎情報】
・地積・・・・・560㎡
・想定整形地の地積・・700㎡(かげ地率20%)
・形状・・・・・旗竿地(接道面・最奥部の横の長さともに30m)
・路線価・・・・10万円
・隣接地の路線価・・・15万円
・隣接する整形地の形状・・間口10m×20m(地積200㎡)
・地区区分・・・普通住宅地区

→不整形地補正率=0.94
→奥行価格補正率=0.98(隣接地は1)

<方法3:隣接整形地の差引き計算による評価> 

  • 「土地全体を覆う方形の整形地」の評価額を算出
       =10万円×700㎡×0.98=6,860万円
  • 「隣接する整形地」の評価額を算出
       =15万円×200㎡×1=3,000万円
  • 評価額の差引き計算を行い、1㎡あたりの地積を出す
       =(6,860万円-3,000万円)÷(700㎡-200㎡)
       =7.72万円
  • 課税評価額
       =7.72万円×0.94×560㎡
       ≒4,063万円

方法4:区分した整形地ベースの評価

→①10m×10m(地積100㎡/奥行価格補正率0.97)と②20m×30m(地積600㎡/奥行価格補正率0.96)の土地に分割

①の評価額=10万円×100㎡×0.97=970万円
②の評価額=10万円×600㎡×0.96=5,760万円

  • 課税評価額
       =(970万円+5,760万円)×0.94
       ≒5,251万円

計算結果を見ると、選択した方法により実に1,200万円以上もの差があります。
評価する人物の見立てが課税評価額に影響を与えることは、本例で一目瞭然だと言えるでしょう。

5.不整形地の活用方法

減税効果が得られた後は、不整形地の活用方法が課題となります。
整形地にするか、不整形地のままで自用地もしくは収益用地とするかは、投じられる費用等を考慮して検討しなければなりません。具体的には、以下のような活用例が考えられます。

5-1.不整形地に合わせて建築する

限られた予算で土地活用しようとするなら、不整形地に合わせた設計で収益用物件を建設する方法が考えられます。

個々の不整形地にはそれぞれ長所もあります。たとえば旗竿地(袋地)なら「袋部分は道路から見えにくく交通騒音も少ない」といったメリットがあるでしょう。強みを最大限引き出せるなら、整形地に建てた物件と同等かそれ以上の収益性を得るのも難しくありません。

課題となるのは、不整形地における建築基準法上の制約をクリアし、さらに強みを引き出せる設計のできる業者が見つかるかどうかです。予算の問題も、プランニングのなかで当然生じるでしょう。

5-2.整形地にする

土地購入の予算を確保できるのであれば、隣接地購入や整備を経て土地の形を整える方法が良いでしょう。

肝心の具体的予算については、実際に専門家の見立てを得るまで不明瞭です。地盤強化のための造成や擁壁設置など、必要な処置が多いほど費用も当然かかります。整形地化のために投じた費用の回収についても、当初から考えておかなければなりません。
ここでもやはり、専門家によるアドバイスが必要です。

5-3.不整形地のまま駐車場や倉庫として利用する

土地活用のための初期投資が難しい場合は、不整形地のままコインパーキングやトランクルームとして活用する道が考えられます。

ここで課題となるのが、運用計画です。周辺環境のチェックや市場分析を経て、稼働率を適確に予想しておく必要があります。最低でも固定資産税と管理費用が回収できなければ、せっかく節税に成功した土地も“負の遺産”と化してしまうでしょう。

6.不整形地を相続するときのポイント

活用方法をベースに不整形地の相続するときのポイントを考えると、次のようになります。

【不整形地を相続するときの確認事項】

  • 具体的な利用イメージは固まっているか
  • 節税対策の理解は十分か(不整形地評価や小規模宅地特例など)
  • 整形や収益用物件建築のためにどの程度予算を確保できるか

長期的な目線で考えると、不整形地相続にあたっては「利用のための初期費用を十分確保できるか」を意識すべきです。まずは過大申告がないよう最大限節税対策を講じ、少しでも支出を減らすよう努めましょう。

その上で、継続に生じるコストも意識しながら、収益を得るための計画を綿密に立てておくことが大切です。

いずれにおいても、独力ですべて判断するのは困難と言わざるを得ません。
節税のステップについては、土地評価と相続に詳しい税理士・土地家屋調査士などと連携をとることで容易に解決できます。その上でさらに事業計画に強い不動産業者にも相談を行い、先々の見通しを立てるようにしましょう。

7.まとめ

一般的な建設用地としては使いにくい「不整形地」は、奥行価格補正率・不整形地補正率により課税評価額を減算することが認められています。

課題となるのは、同じ不整形地でも評価する人物の見立てによって算定結果に差がある点です。相続したあとの活用方法の選択肢を確保するためにも、個別事例で的確に課税額を最適化できる人物に委ねるべきでしょう。

土地評価、特に相続案件に豊かな知見を持つ税理士であれば、不整形地の適正評価は手慣れたものです。他業種との連携も期待できるため、出来るだけ専門性の高い人物に任せることをおすすめします。

この記事を監修した税理士

日本クレアス税理士法人
執行役員 税理士 中川義敬

2007年 税理士登録(近畿税理士会)、2009年に日本クレアス税理士法人入社。東証一部上場企業から中小企業・医院の税務相談、税務申告対応、医院開業コンサルティング、組織再編コンサルティング、相続・事業承継コンサルティング、経理アウトソーシング決算早期化等に従事。事業承継・相続対策などのご相談に関しては、個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業承継」、「争続にならない相続」のアドバイスを行う税理士として定評がある。(プロフィールページ

・執筆実績:「預貯金債券の仮払い制度」「贈与税の配偶者控除の改正」等
・セミナー実績:「クリニックの為の医院経営セミナー~クリニックの相続税・事業承継対策・承継で発生する税務のポイント」「事業承継対策セミナー~事業承継に必要な自己株式対策とは~」等多数

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