税理士監修記事

相続登記の義務化が決定！相続登記の簡素化が求められる所有者不明土地

公開日：2019.4.3　更新日：2022.07.12

我が国の法理論の一つに「所有権絶対の原則」というものがあります。

例えば不動産であれば、その所有権者は対象不動産について自由に使用・処分等ができ、他者によってその権利が侵されることはないという原則的ルールです。

現代ではごく当たり前のルールですが、これが関係して近年増加しているのが所有者不明土地の問題です。この問題の対策として、不動産登記法当の改正案が2021年4月に可決され、2024年ごろまでに施行されることになりました。

所有者不明土地の問題について、これと密接に関係する相続登記の話も交えて解説していきます。

目次
1．所有者不明土地の問題とは？ 2．相続登記の放置はなぜ起こる？ 2-1．所有者不明土地の問題に「相続登記義務化」のメス 3．相続登記をしないとどんなトラブルになる？ 4．不動産の登記手続きは自分でもできる？ 5．日本クレアス税理士法人の「相続税申告＋相続手続」プラン

1．所有者不明土地の問題とは？

冒頭で述べた通り、土地等の不動産はその所有者以外の者が勝手に利用したり、処分したり、あるいは改変等を加えることはできません。

（例）災害によって発生した土砂崩れ
自然災害によって発生した土砂崩れを復旧するための工事も、その土地の所有者が不明で許諾を得られなければ周辺住民が要望しても行政による復旧工事ができないことがあります。

（例）公共工事や再開発
土地の権利者が不明なために道路事業を進めるための用地買収が進まない、土地の境界の確定作業ができないなどの事例もあります

公的なものでなくとも、例えば自宅の隣の土地が荒れ放題で不審者などのたまり場になる恐れがあっても、その土地の所有者が分からなければ事態の解決に向けて交渉することすらできません。

こうした問題の大きな原因の一つに、相続登記が行われずに放置されていることが指摘されています。

2．相続登記の放置はなぜ起こる？

そもそも相続登記とは、被相続人が死亡した際に不動産の所有権が故人から相続人等の権利者に移ったことを「登記」というシステムに反映させるものです。

相続登記がなされれば、その土地の現在の所有者がすぐに確認できるので、所有者不明土地にはなりません。しかし法制度上は相続登記は義務ではない（2020年時点）ため、相続人となった者が必ず相続登記を行わなければならない法的な義務はありません。

そのため、登記するための手間が面倒であったり、登記に必要な費用をもったいなく感じて登記がされないケースが出てきます。これが何世代にもわたって続くと、いざ権利者を確定しようと後の世代の者が思ったとしても、相続に次ぐ相続で権利関係が非常に複雑になり今の権利者が一体誰なのか分からなくなってしまいます。

これが実際に表面化したのが、ニュース等でも見聞きする所有者不明土地の問題というわけです。関連記事：相続登記（不動産の名義変更）のポイントと手続きの流れ

2-1．所有者不明土地の問題に「相続登記義務化」のメス

所有者不明土地の問題解消のために、相続した不動産の3年以内の登記を義務づける不動産登記法等の改正案が2021年4月に可決され、2024年ごろまでに施行されることとなりました。

登記を行わなかった場合には10万円以下の過料が課せられるというやや厳しいもののように思えますが、所有権移転登記を簡便にするための制度、利用する予定のない土地を要件に合致すれば放棄できる（国に納める）ことができるようにもなります。

3．相続登記をしないとどんなトラブルになる？

本来、相続登記をしないと以下のようなトラブルが起きる可能性があるため、相続発生後は速やかに登記手続きを取ることが推奨されています。

相続が続くと相続人が雪だるま式に増えるため、後から所有者を確定することが非常に困難になる
仮に相続人が判明しても権利者が多くなるので遺産分割協議が難する
権利者が確定されないと売却することができない
権利者が確定しても売却に反対する者が一人でもいると売却できない
共同相続人の債権者によって差し押さえを受ける可能性がある

他にも様々な問題が考えられますが、災害復旧など公的な目線だけでなく個人の目線でも煩雑なトラブルが起きることが予想されます。

4．不動産の登記手続きは自分でもできる？

相続登記を含め不動産の登記手続きは権利者自身で行うこともできますが、手続きには多くの資料を収集・作成する必要があるため非常に手間のかかる作業です。そのため、登記手続きを得意とする司法書士に依頼するとスムーズに手続き処理がされるので便利です。

ただ、司法書士は登記は得意であるものの、相続税については守備範囲外であり相続全体についても必ずしも得意とは限りません。相続対策や相続税対策全体を考えて専門家の利用を検討する人にとっては、登記作業だけを分離して司法書士を探すのは余計な手間になってしまいます。

そこで、相続登記においてはまず相続全体の相談ができる税理士を窓口にするのが便利です。相続事案に強い税理士は、業務上で相続登記もスムーズに処理できるように司法書士など他の専門家とも連携しています。ワンストップで対応が可能なので、依頼者の手間を大きく減らすことができます。

5．日本クレアス税理士法人の「相続税申告＋相続手続」プラン

相続税申告にあたってのご相談から、必要資料の収集サポート、適切な相続財産の評価、納税資金及び将来の二次相続を考慮した遺産分割プランの作成・アドバイス、遺産分割協議書の作成、税務署への申告書提出まで、お客様の相続税申告を日本クレアス税理士法人がトータルでお手伝いさせていただきます。

不動産の名義変更や登記手続きは、司法書士と連携しワンストップでのサービス提供が可能です。相続に関するご相談はお気軽にお問い合わせください。

この記事を監修した税理士

日本クレアス税理士法人
執行役員　税理士　中川義敬

2007年税理士登録(近畿税理士会）、2009年に日本クレアス税理士法人入社。東証一部上場企業から中小企業・医院の税務相談、税務申告対応、医院開業コンサルティング、組織再編コンサルティング、相続・事業承継コンサルティング、経理アウトソーシング決算早期化等に従事。事業承継・相続対策などのご相談に関しては、個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業承継」、「争続にならない相続」のアドバイスを行う税理士として定評がある。（プロフィールページ）

・執筆実績：「預貯金債券の仮払い制度」「贈与税の配偶者控除の改正」等
・セミナー実績：「クリニックの為の医院経営セミナー～クリニックの相続税・事業承継対策・承継で発生する税務のポイント」「事業承継対策セミナー～事業承継に必要な自己株式対策とは～」等多数

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