ーコラムー
不動産の相続

相続登記の簡素化が求められる所有者不明土地。相続登記の義務化もあり得る?

2019.4.3

我が国の法理論の一つに「所有権絶対の原則」というものがあります。

例えば不動産であれば、その所有権者は対象不動産について自由に使用・処分等ができ、他者によってその権利が侵されることはないという原則的ルールです。

現代ではごく当たり前のルールですが、これが関係して近年増加しているのが所有者不明土地の問題です。 所有者不明土地の問題について、これと密接に関係する相続登記の話も交えて解説していきます。  

所有者不明土地の問題とは?

冒頭で述べた通り、土地等の不動産はその所有者以外の者が勝手に利用したり、処分したり、あるいは改変等を加えることはできません。

例えば自然災害によって発生した土砂崩れを復旧するための工事も、その土地の所有者が不明で許諾を得られなければ周辺住民が要望しても行政による復旧工事ができないことがあります。

他にも、例えば土地の権利者が不明なために道路事業を進めるための用地買収が進まない、土地の境界の確定作業ができないなどの事例もあります。 公的なものでなくとも、例えば自宅の隣の土地が荒れ放題で不審者などのたまり場になる恐れがあっても、その土地の所有者が分からなければ事態の解決に向けて交渉することすらできません。

こうした問題の大きな原因の一つに、相続登記が行われずに放置されていることが指摘されています。  

相続登記の放置はなぜ起こる?

そもそも相続登記とは、被相続人が死亡した際に不動産の所有権が故人から相続人等の権利者に移ったことを「登記」というシステムに反映させるものです。

相続登記がなされれば、その土地の現在の所有者がすぐに確認できるので、所有者不明土地にはなりません。しかし今現在の法制度上は相続登記は義務ではないため、相続人となった者が必ず相続登記を行わなければならない法的な義務はありません。

そのため、登記するための手間が面倒であったり、登記に必要な費用をもったいなく感じて登記がされないケースが出てきます。 これが何世代にもわたって続くと、いざ権利者を確定しようと後の世代の者が思ったとしても、相続に次ぐ相続で権利関係が非常に複雑になり今の権利者が一体誰なのか分からなくなってしまいます。

これが実際に表面化したのが、ニュース等でも見聞きする所有者不明土地の問題というわけです。

関連記事:相続登記(不動産の名義変更)のポイントと手続きの流れ

相続登記をしないとどんなトラブルになる?

本来、相続登記をしないと以下のようなトラブルが起きる可能性があるため、相続発生後は速やかに登記手続きを取ることが推奨されています。

・相続が続くと相続人が雪だるま式に増えるため後から確定することが非常に困難になる

・仮に相続人が判明しても権利者が多くなるので遺産分割協議が難航する

・権利者が確定されないと売却することができない

・権利者が確定しても売却に反対する者が一人でもいると売却できない

・共同相続人の債権者によって差し押さえを受ける可能性がある 

 

他にも様々な問題が考えられますが、災害復旧など公的な目線だけでなく個人の目線でも煩雑なトラブルが起きることが予想されます。

こうした現状を踏まえて、国全体としての不動産資源の損失回避や上記のような国民間のトラブルの発生を避けるため、国は相続登記の義務化を検討し始めました。 現状では2020年の法改正を目指して専門家による議論が行われています。  

不動産の登記手続きは自分でもできる?

相続登記を含め不動産の登記手続きは権利者自身で行うこともできますが、手続きには多くの資料を収集・作成する必要があるため非常に手間のかかる作業です。 そのため、登記手続きを得意とする司法書士に依頼するとスムーズに手続き処理がされるので便利です。

ただ、司法書士は登記は得意であるものの、相続税については守備範囲外であり相続全体についても必ずしも得意とは限りません。 相続対策や相続税対策全体を考えて専門家の利用を検討する人にとっては、登記作業だけを分離して司法書士を探すのは余計な手間になってしまいます。

そこで、相続登記においてはまず相続全体の相談ができる税理士を窓口にするのが便利です。相続事案に強い税理士は、業務上で相続登記もスムーズに処理できるように司法書士など他の専門家とも連携しています。ワンストップで対応が可能なので、依頼者の手間を大きく減らすことができます。  

まとめ

今回は相続不明の土地問題を見ながら、相続登記との関連や法制度の動向を見てきました。

相続登記の義務化については政府が積極的に議論していることから、将来的に義務化される線が濃厚です。 時期については現状で2020年の法改正を目指している段階でまだ確定されたわけではないものの、不動産については相続登記の義務化以外にも所有権の放棄を可能にすることも検討されています。