不動産の相続に関係する税金

不動産を相続した場合、相続税以外にも関係する税金があります。

目次
1．相続税 2．「不動産取得税」はかかりません 3．名義変更時に必要な「登録免許税」 　　3-1．登録免許税の相続時の税額は？ 　　3-2．登録免許税の相続時の税額は？ 4．未払い分の「固定資産税」は支払義務が発生 　　4-1．個人事業に土地や建物を使っていた場合 5．売却や賃貸で発生する「所得税」 　　5-1．不動産を相続して売却する場合 　　5-1．相続した不動産を賃貸する場合 6．まとめ

1．相続税

不動産の相続が発生してかかる税金といえば、まず「相続税」が筆頭に上がります。

相続財産に不動産がある場合には、まずその評価額を計算し、その評価額とほかの相続財産とあわせた金額が、基礎控除額を上回るときに相続税が発生します。

相続税の基礎控除、および相続した不動産の評価については以下のコラムで詳しく解説しています。
相続税の基礎控除とは？計算方法を具体的なケース例を交えて解説！
土地と家屋の評価方法の基本

2．不動産取得税はかかりません

不動産を取得すると「不動産取得税」がかかりますが、相続では不動産取得税はかかりません。

なぜなら、相続は自分の意図で不動産を取得するわけではなく、相続が発生して自動的に法定相続人となり、不動産を相続した結果として不動産を取得することになるからです。

不動産取得税は、不動産の購入や贈与を受けた場合に発生する税金です。

3．名義変更時に必要な「登録免許税」

不動産を相続すると、不動産取得税はかからないのですが、不動産の名義を相続登記によって変更しますので、そのときに、登録免許税という税金がかかります。

相続登記による名義変更は必ずしなければならないものではありませんでしたが、相続した不動産の3年以内の登記を義務づける不動産登記法等の改正案が2021年4月に可決され、2024年ごろまでに施行されることとなりました。（参考：相続登記の義務化が決定！相続登記の簡素化が求められる所有者不明土地）

3-1．登録免許税の相続時の税額は？

相続登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。

たとえば、不動産の固定資産税評価額が1千万円の場合は、1千万円の1,000分の4が登録免許税となりますので、4万円の登録免許税がかかることになります。

この登録免許税は、相続登記によって名義変更するときに、申請書に収入印紙を貼る形で納付します。 ここで、国税庁のホームページで登録免許税の税率を確認してみましょう。

国税庁ホームページ　タックスアンサー　登録免許税の税額表

相続登記の費用相場について、また相続登記を司法書士に依頼した場合の報酬についてはこちらのコラムで計算例を用いながら詳しく解説していますので合わせてご参考ください。

相続登記にかかる費用相場は？司法書士への報酬は？

3-2．登録免許税の贈与時の税額は？

登録免許税の税率をみると、贈与の場合は、不動産の価額の1000分の20が登録免許税となっています。１千万円の評価額の不動産の場合は20万円となり、相続と比べて5倍の登録免許税がかかってしまうことがわかります。

このことから、相続対策として生前贈与をするときには、登録免許税のコストも考慮する必要があることがわかります。

4．未払い分の「固定資産税」は支払義務が発生

不動産を相続した場合には、相続した時から固定資産税の納税義務が発生します。

固定資産税の支払義務は、毎年1月1日時点の不動産の所有者ですが、相続が発生すると、その年の未払分の固定資産税は、相続人が被相続人の代わりに支払うことになります。

相続登記が亡くなった翌年の1月1日までになされていない場合には、複数の相続人がいればその代表者に課税されます。

代表者は、相続人代表指定届を市区町村役場に提出することで決めますが、この届がない場合には、市区町村役場が相続人の代表者を指定することになります。トラブルを避けるためにも、できるだけ早く相続登記を行うか、相続人代表指定届を提出しておくとよいですね。

不動産の固定資産税にかかる税率は基本的には1.4％ですが、まれに財政が苦しい地方自治体では1.4％を上回ることもあります。

4-1．個人事業に土地や建物を使っていた場合

もし、亡くなった方の個人事業に土地や建物を使っていた場合、固定資産税は経費として計上できるのでしょうか。

個人事業を行っている方が亡くなったときには、準確定申告をしますので、そのときに事業収入から、亡くなるまでに支払う必要のある確定した固定資産税は経費として計上することができます。準確定申告のときには、固定資産税を考慮することを忘れないようにしましょう。

5．売却や賃貸で発生する「所得税」

5-1．不動産を相続して売却する場合

相続した不動産の管理も大変だし、相続税を支払うための現金を用意するためにも、売却しようと思われる方もいらっしゃると思います。

不動産を相続して売却するときは、譲渡益に所得税がかかります。譲渡益が出ないのであれば、譲渡についての所得税はかかりません。

不動産を売却したときには、譲渡所得を計算して所得税を計算することになるのですが、この譲渡所得は、不動産の売却代金から、不動産の取得費と譲渡費用をひいて計算します。

この譲渡所得が譲渡益になった場合に、所得税がかかるのです。被相続人が長く不動産を持っていて取得費がよくわからない場合には、売却額の5％相当額を概算取得費として計算するという方法もあります。

ここで気をつけたいのが、不動産を所有している期間です。

相続の場合は、被相続人が不動産を取得した日から計算します。不動産の譲渡が行われた年の1月1日を基準として、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、5年以下であれば短期譲渡に分類されます。

譲渡にかかる所得税は、短期譲渡よりも長期譲渡のほうが有利となっていますので、不動産を売却しようと考えている場合には、まずは不動産の所有期間を確認するようにしましょう。

5-2．相続した不動産を賃貸する場合

相続した不動産を賃貸する場合には、不動産収入が発生することになります。この不動産収入は、不動産所得として確定申告で申告し、所得税を支払わなければなりません。

もともと賃貸物件であった不動産を相続した場合には、被相続人が亡くなるまでの不動産収入は、準確定申告で清算することになります。相続開始後の賃貸収入についてのみ、相続人の収入として所得税がかかってきます。

この不動産所得を計算するときには、不動産の管理にかかった費用や建物の場合には減価償却費を経費として控除することができます。

6．まとめ

不動産の相続には、さまざまな税金がかかわってくることが分かりました。

不動産の相続対策には、その不動産が事業用なのか実際に住むためのものなのか、不動産の種類、法定相続人の数、誰かその不動産を相続するのかなど、さまざまな項目を考慮して、相続税のシミュレーションを行わなければなりません。

不動産は、現金のように分割することができませんので、相続時にトラブルにならないようにするためには、事前に相続対策を行っていく必要があります。

シミュレーションのもとで複雑な不動産相続の対策を行うには、やはり信頼できる専門家のアドバイスがあると、安心して相続対策をしていくことができます。

相続対策は法律的な不備があったりするとトラブルのもとになりますし、客観的な信頼できる第三者の意見があると、相続対策における話し合いもまとまるケースが多いのです。

相続の専門家としては、法律の専門家である弁護士や、税金の専門家で相続にくわしい税理士などがあげられます。

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