【2024年4月1日】相続登記義務化の内容・罰則や対処法を解説！

不動産を相続した際には、相続登記という手続きが必要です。

この相続登記が2024年から義務化されることをご存知でしょうか。

相続登記が義務化されることで、どのような変化が起こるのか気になっている方もいると思います。

そこで本記事では、相続登記義務化のポイントや具体的な開始時期を解説。

また、義務化に至った背景や対処法についても紹介します。

相続登記の義務化について知りたい・自分に当てはまるか知りたいという方はぜひご覧ください。

1.　相続登記とは｜相続に伴う不動産の名義変更

相続登記とは、不動産を相続したときに行う不動産の名義変更手続きです。

不動産は相続しただけでは相続人の財産にはならないため、相続登記を行う必要があります。

相続登記を行うことで、新しい不動産の所有者を明確にすることが可能です。

名義が相続人となってはじめて、相続人が不動産の管理や処分を行うことができます。

裏を返せば、相続登記をしない限りその不動産に対しての権利を主張できないなどの不利益が発生します。

ただ、相続登記は法律で義務付けられていないため、手続きを行わない人が多いのが現状です。

2.　相続登記の義務化における3つのポイント

令和5年の税制改正大綱によって、相続登記が義務化されることが決定しました。

具体的な開始日を含め、重要なポイントが3つありますので解説します。

＜相続登記義務化のポイント＞ 相続登記義務化は令和6年4月1日から 3年間未登記の場合には過料の対象になる 施行前に遡って登記義務が適用される

義務化のポイントを整理し、施行日に向けて準備できるようにしましょう。

2-1.　相続登記義務化は令和6年4月1日から

相続登記の義務化は令和6年（2024年）4月1日から施行されます。

今までは、相続登記を行うかは相続人の任意となっていましたが、施行日以降には相続登記が義務化されますので注意しましょう。

2-2.　3年間未登記の場合には過料の対象になる

相続登記の義務化後、期限内に相続登記を行わなかった場合には過料の対象になってしまいます。

義務化によって、相続登記には「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」という期限が設けられることになります。

期限の開始日は「相続の開始を知る」・「自分が不動産を相続することを知る」という2つの事実を知った日になるので注意しましょう。

＜期限開始日の例＞ 被相続人が亡くなったこと知った日（相続の開始日）：2022年2月1日 自分が不動産を相続することを知った日：2022年4月1日

たとえば上記のような場合には、相続登記の期限開始日が2022年4月1日になるため、2025年の3月31日が相続登記の手続き期限になります。

また、正当な理由もなく期限を過ぎても未登記の場合には、10万円以下の過料の対象となることも決定しています。

第百六十四条 規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。 引用元：不動産登記法

相続登記の事実を知りながらわざと登記をしなかったなど、悪質な場合には最大で10万円の過料が取られてしまうため注意しましょう。

2-3.　施行前に遡って登記義務が適用される

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以降に発生した相続はもちろん、過去に発生した相続に対しても適用されます。

つまり、現在相続登記を行なっていないという方も、期限内に相続登記を行わなければなりません。

もちろん期限内に行わない場合には、10万円以下の過料の対象になります。

このように過去に遡って法律を適用することを「遡及効」・「遡及適用」と呼び、不遡及を原則とする法律では珍しいケースです。

遡及効の対象となる方、つまり義務化前の相続によって不動産を取得しており、相続登記を行なっていないという方は「施行日から3年以内（2027年3月31日）」が期限となります。

では、なぜ相続登記が義務化されることになったのか、遡及効を採用するにまで至った理由をみていきましょう。

3.　相続登記が義務化された理由

相続登記が義務化された理由は「所有者不明土地」問題が深刻化しているためです。

所有者不明土地とは、土地の所有者がすぐに判明しない・所有者に連絡がつかない土地を指します。

所有者不明土地は、公共事業や都市開発などの妨げになるだけでなく、不法投棄や雑草の繁茂といった公衆衛生の問題を引き起こしてしまいます。

なぜなら所有者が不明のため、土地活用の同意を得ることが容易ではなく、放置されてしまうからです。

そんな所有者不明土地は、日本国土の24%を占めることが国土交通省の調査で明らかになっています。

参考：法務省所有者不明土地に関する資料

これは九州本島の大きさに匹敵するといわれており、それほど所有者不明土地の問題は深刻なのです。

所有者不明土地の活用については、さまざまな特別措置が講じられています。

たとえば、所有者不明土地管理命令を利用すれば、裁判所へ申し立てることで所有者不明土地の活用が可能です。

ですが申請には手間がかかるため、現在の高齢化社会を考えると根本的に所有者不明土地を減らしていく必要があります。

そこで、令和5年度の税制改正大綱によって不動産登記を義務化することが決定されたのです。

4.　相続登記をしない人が多いのはなぜ？

所有者不明土地を生んでしまう相続登記問題ですが、行わない人が多い理由は3つあります。

＜相続登記をしない人が多い理由＞ 相続登記の手続きが難しい 相続登記に費用がかかる 相続人全員の協力が必要

それぞれの理由についてみていきましょう。

4-1.　相続登記の手続きが難しい

第一に、相続登記の手続きが難しいという理由が挙げられます。

相続登記自体は、専門家に依頼せず個人で行うことも可能ですが、手続きが複雑で時間もかかるため難しいという現実があります。

具体的に相続登記は下記の流れで進めていきます。

＜相続登記の流れ＞ 相続人の確定（戸籍の収集） 不動産の調査 遺産分割協議・遺産分割協議書の作成 登記申請書の作成・申請

まず戸籍の収集では、平日の昼間に役所に出向く必要があります。

また相続人がある程度わかっている場合にはすぐに協力が得られますが、人数が多い・疎遠の親戚がいるという場合にはただ連絡を取るだけでも一苦労です。

そこから不動産を調査し、地番や建物番号を特定・固定資産税評価額の確認などが必要になります。

この際、相続登記が前代で行われていなかった場合には、親名義の不動産だと思っていたものが祖父母の代の名義である可能性もあります。

遺産分割協議書の作成や登記申請書の作成についても、雛形こそありますが、素人が一目見ただけで完璧に作成できるものではありません。

窓口や無料相談などを利用しても、時間が限られている・専門用語で説明されよくわからないといったことも容易に想像できます。

このように、一見簡単そうに思えても蓋を開けてみたらとても手間がかかるため、難しくて手続きをしないという方が多いのです。

4-2.　相続登記に費用がかかる

相続登記を行わない理由の2つ目として、費用がかかってしまうことが挙げられます。

相続登記では、戸籍や固定資産評価証明書などの収集費用にくわえ、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税の費用が一番大きく、土地の場合には固定資産税評価額の0.3%、建物の場合には0.4%の税金が発生します。

たとえば、5,000万円の価値がある土地の場合には、15万円の登録免許税がかかります。

土地の価値に応じて費用も大きくなっていくため、高額になってしまう場合もあるでしょう。

また、問題となるのが、相続登記する不動産から収益が見込めない場合です。

収益不動産の場合には、相続登記にかかる費用以上に収益が見込める場合がありますが、そうでない場合には相続登記の費用だけがかかってしまいます。

収益不動産でない場合には、余計に相続登記の費用がネックになってしまうのです。

4-3.　相続人全員の協力が必要

遺産分割が遺言書で決められていない場合には、遺産分割協議に相続人全員の協力が必要です。

誰を不動産の取得者にするか決めるために話し合いが必要になりますが、相続人が多い場合には連絡を取るだけでも一苦労でしょう。

相続人同士の仲が悪いという場合には、遺産分割協議も簡単には進みません。

現在は相続登記の期限が決められていませんが、義務化以降は今まで以上に期限内の相続登記が難しくなってしまうでしょう。

5.　相続登記をしなかった場合のデメリット・リスク

相続登記をしない人は意外と多いですが、相続登記をしなかった場合にはデメリットやリスクが存在します。

＜相続登記をしないデメリット・リスク＞ 相続登記がどんどん難しくなる 不動産の売却や活用・担保提供ができない 権利関係に第三者が関与してくる

デメリット・リスクを理解して、相続登記の必要性を正しく認識しましょう。

5-1.　相続登記がどんどん難しくなる

相続登記をしない期間が長引くほど、相続登記を行うことは難しくなっていきます。

とくに代を跨いでしまうと、権利関係がとても複雑になってしまいます。

代を経てしまうと、その財産に対して相続する権利を持つ相続人がねずみ算式に増えてしまい、相続登記をする際に膨大な人数の同意が必要になります。

全く知らない遠縁の親戚と連絡を取らなければならないといったことも珍しくなく、ただでさえ難しい相続登記がどんどん難しくなってしまいます。

そうなると不動産は塩漬け状態になってしまうため、管理・運用ができないというデメリットが生まれてしまいます。

5-2.　不動産の売却や活用・担保提供ができない

相続したという事実だけでは、不動産の売却や活用・担保提供ができません。

不動産を活用するためには、所有者の同意が必要です。

相続登記は不動産の所有権を、被相続人から相続人へと変更する登記。

つまり、相続登記をしない限り所有権が自分にないため、財産を活用することができないのです。

相続不動産をどうするつもりもないといった理由から相続登記を放置していると、いざ管理・処分をしたくなった場合にすぐ対応することができません。

場合によっては、相続人が亡くなりその子に相続権が移ってしまっているなど、すぐに協力を得ることが難しい状況も想定されます。

5-3.　権利関係に第三者が関与してくる

相続登記を放置していると、権利関係に第三者が関与してきてしまう可能性があります。

とくに相続人の中に借金を抱えている方がいる場合には要注意です。

相続人の債権者は相続人の財産を差し押さえることができます。

差し押さえは、未登記の不動産の法定相続分についても可能なため、気付いたら債権者の同意を得ないと相続登記ができないという状態になる可能性もあります。

そうなると、相続登記のために債務を肩代わりして、差し押さえを解除してもらうといった手続きも必要になるため、すぐに不動産を動かすことができません。

6.　相続登記できない場合の対処法

相続の状況によって、期限内に相続登記ができない場合の対処法を紹介します。

＜対処法＞ 相続人申告登記を利用する 遺贈の場合には単独で相続登記を行う

遺産分割協議が難航するなど、すぐに相続登記ができない場合には対処法をうまく活用しましょう。

6-1.　新設された相続人申告登記を利用する

相続登記の義務化に伴って「相続人申告登記」という登記が新設されます。

相続人申告登記は、相続登記義務を簡易に履行できる登記です。

具体的には「自分に所有権がある不動産の相続が開始したこと」・「自分が相続人である こと」を登記官に対して申し出ることで、申請義務を履行したものと満たされます。

遺産分割協議の難航などによって、相続登記が3年以内に間に合わない場合には、相続人申告登記を利用することで、過料の対象となることを回避可能です。

相続人申告登記が簡易であることは、下記の特徴から分かります。

＜相続人申告登記の特徴＞ 単独で申請可能（ほかの相続人の代理申請も可能） 法定相続人・法定相続分の割合の確定が不要 添付書類は自分が相続人だと証明できる戸籍謄本のみ

遺産分割協議が完了したら改めてその内容での登記が必要になりますが、期限内に義務を履行することが簡単にできます。

もし期限内に間に合わないという場合には、3年以内に相続人申告登記を行いましょう。

6-2.　遺贈では単独で相続登記可能な場合がある

遺贈によって不動産を相続する場合には、受遺者のみで相続登記が可能です。

今までは、受遺者が相続登記を行う場合、法定相続人や遺言執行者全員の協力がないと手続きができませんでした。

しかし令和5年4月1日からは、改正によって受遺者単独でも遺贈による名義変更登記を申請できるようになっています。

これは令和5年4月1日以前に開始された相続にも適用されるため、相続人の協力が得られていないという受遺者は単独で相続登記を行いましょう。

ただ、単独申請ができるのは、受遺者が相続人である場合のみなので注意が必要です。

7.　相続登記手続きの流れや必要書類・費用について

相続登記の流れとともに、必要書類や費用についても解説します。

＜相続登記手続きの流れ＞ ※法定相続人や法定相続分の確定・遺産分割協議は済んでいる状態 不動産の調査・必要書類の収集 相続登記を法務局に申請 費用（登録免許税）の計算・納付 登記事項証明書を入手

手続きを理解し、期限内に相続登記ができるようにしましょう。

7-1.　不動産の調査・必要書類の収集

まずは相続する不動産の調査を行いましょう。

不動産の調査では、不動産を「地番」・「家屋番号」で特定することから始めます。

地番や家屋番号は普段使わない情報ですが、不動産を確定するためには住所ではなく地番と家屋番号が必要です。

固定資産税の納税証明書や権利証の確認・役場での調査で、地番と家屋番号を特定しましょう。

地番と家屋番号が特定できたら、法務局に申請して登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書が取得できたら不動産の調査は完了ですが、この段階で固定資産評価証明書を取得しておくと後の手続きがスムーズに進められます。

不動産の調査が完了したら、相続登記に必要な書類を収集しましょう。

＜相続登記に必要な書類＞ 登記事項証明書 固定資産評価証明書 相続人全員分の戸籍謄本 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 被相続人の住民票の除票 ＜状況に応じて下記の書類が必要＞ 遺言書 遺言執行者の印鑑証明書 遺言執行者選任審判謄本 遺産分割協議書 相続人全員分の印鑑証明書

必要書類は状況に応じて異なります。

遺言によって遺産分割が定められている場合には遺言書が必要ですし、遺言執行者がいる場合には遺言執行者の印鑑証明書なども必要です。

また、遺産分割協議が行われた場合には、遺産分割協議書や相続人全員分の印鑑証明書が必要になります。

必要書類は法務局・役場にて収集可能ですので、早め早めに準備を開始しましょう。

7-2.　相続登記を法務局に申請

必要書類の準備が済んだら、相続登記申請書とともに法務局へ申請しましょう。

相続登記申請書は、下記3つの方法で入手可能です。

＜相続登記申請書の取得方法＞ 登記・供託オンライン申請システムからダウンロード 法務局の窓口で入手 郵送で入手

いずれかの方法で相続登記申請書を入手し申請を行いましょう。

なお、法務省「登記・供託オンライン申請システム」を利用すればオンラインからも申請が可能です。

受付時間も平日8:30～21:00と長いため、日中に時間が取れない方はオンライン申請を利用するといいでしょう。

その場合、法務局の開庁時間である17:15以降は、翌日の取り扱いとなるため注意しましょう。

7-3.　費用（登録免許税）の計算・納付

申請の際には、登録免許税を計算して納付します。

すでに固定資産評価証明書によって固定資産税評価額はわかっているので、下記の手順で登録免許税を計算しましょう。

＜登録免許税の計算方法＞ 固定資産税評価額に自分の持分をかける ※千円未満は切り捨て 算出された数値に0.3%または0.4%をかける 百円未満を切り捨て計算終了

納付には下記3つの方法が利用できます。

＜登録免許税の納付方法＞ 収入印紙：収入印紙を相続登記申請書に貼付して提出 現金納付：金融機関からの領収書を貼付して提出 オンライン：インターネットバンキングを利用して支払い

なお、オンラインから納付する場合には、マイナンバーカードの登録やICカードリーダーの準備が必要になるので注意しましょう。

7-4. 登記事項証明書を入手

すべての手続きが完了したら、登記事項証明書を入手しましょう。

相続登記は登記申請から10日程度で完了します。

申請が完了したら、窓口・オンライン・郵送のいずれかで登記事項証明書の交付申請を行いましょう。

窓口で受け取る場合には最短即日で発行されますが、郵送の場合には数日〜1週間程度かかります。

登記事項証明書を入手したら、相続登記は完全に終了です。

8.　相続登記の義務化についてよくある質問

相続登記の義務化について、よくある質問をピックアップして解説します。

＜相続登記義務化についての質問＞ 過料は期限が過ぎるとすぐに課せられる？ 相続登記ができないと認められる正当な理由とは？ 過料を支払わない場合はどうなる？ 過料を支払えば相続登記はしなくていい？ 氏名・住所変更登記の義務化とは？

疑問を解消して、相続登記の義務化に備えましょう。

8-1.　過料は期限が過ぎるとすぐに課せられる？

義務化によって「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を行う必要がありますが、期限が過ぎてもすぐに過料が請求されることはないでしょう。

なぜなら期限の起算日は人それぞれ異なるため、国側がすべてを把握することは難しいからです。

自分では期限を過ぎてしまったと思っていても、すぐに過料の通知が来ることはないでしょう。

しかし、期限を過ぎて申請した際などに発覚して、後から請求が来るというパターンが考えられます。

実際、義務化もまだ始まっていない状態のため、どのような運用になるかはそのときにならないと分かりません。

しかし期限超過は調べられてしまうとすぐに判明するので、どのような場合であっても相続登記は必ず行いましょう。

8-2.　相続登記ができないと認められる正当な理由とは？

相続登記の義務化では、正当な理由がない限り「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を行うことが義務付けられています。

正当な理由として認められるのは、下記のような場合です。

「正当な理由」がある場合の例としては，①数次相続が発生して相続人が極めて多数 であることにより，戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に時間を要するときや，②遺言の有効性が争われる訴訟が係属しているとき，③登記申請義務者に重病 等の事情があったとき，④登記簿は存在しているものの，公図が現況と異なるため現地 をおよそ確認することができないときなど 引用元：法務省

しかし、このようなケースは稀であるため、ほとんどの場合では正当な理由として認められないでしょう。

想定できるケースとして遺産分割協議の難航がありますが、それに対しては相続人申告登記の新設で対応がされています。

基本的に認められないと思って、期限内に相続登記を進めていきましょう。

8-3.　過料を支払わない場合はどうなる？

過料を支払わない場合には、個人資産を差し押さえられてしまう恐れがあります。

過料とは、刑事上の処分ではなく行政上の処分に対して課せられる金銭的な罰則です。

そのため、支払わないからといって懲役刑になることはありません。

しかし、給与や不動産を差し押さえられる可能性が高いため、必ず払うようにしましょう。

8-4.　過料を支払えば相続登記はしなくていい？

過料を支払ったからといって、義務は無くならないため相続登記は行わなければいけません。

具体的な罰則は決まっていませんが、過料によっても相続登記がされなかった場合には、さらなる罰則を課してくるといった対応が考えられます。

行政の目的は相続登記を行なってもらうことであるため、目的が達成されるまでは義務がなくなることはないでしょう。

8-5.　氏名・住所変更登記の義務化とは？

2026年4月1日より、不動産の登記名義人の住所や氏名に変更があった場合は、変更日から2年以内に変更登記をすることが義務化されます。

この改正は相続登記と同様に遡及適用されるため、2026年4月1日以前の変更に対しても、施行日から2年以内の変更が求められます。

期限を過ぎた場合には、5万円以下の過料の対象となるので注意しましょう。

9.　相続登記の義務化に備えて準備しよう！

相続登記義務化は令和6年4月1日から開始されます。

義務化は遡及適用されるため、現在相続登記を行なっていない人も施行日から3年以内に相続登記を行う必要が出てきます。

相続登記の手続きは自分でもできますが、専門知識はもちろんかなりの手間がかかります。

権利関係が複雑になっている不動産の場合には、期限内に相続登記が完了できない可能性もあるため、不安な方は専門家に相談しましょう。

日本クレアス税理士法人では、司法書士と連携して相続登記をサポートいたします。

無料相談も行なっていますので、お気軽にご連絡ください。

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