相続登記とは、相続や遺贈によって取得した不動産の登記上の名義を、被相続人(亡くなった人)から相続人の名義に変更する「所有権移転登記」の手続きです。
相続税の申告と同時に行われることが多い相続登記について、詳しく解説を行います。
相続登記のパターン
手続きは、その不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出して行います。
必要書類は、不動産を相続した方法が、
■遺言
■遺産分割
■法定相続
のどれによるものかで、違いがあります。
1_遺言書によって財産を取得する「遺言」
遺言書の種類には、公証役場で保管された公正証書遺言や、被相続人が手書きし、自己保管していた自筆証書遺言などがあります。自筆証書遺言については、家庭裁判所の「検認」を受けることが必要です。
遺言では、法定相続人でない人を不動産の相続人として指定することもできるため、法定相続人以外の人が相続登記の申請を行うケースもあります。
関連記事:ひと目でわかる!遺言書の種類のまとめ
2_相続人の話し合いによって財産を分ける「遺産分割」
遺言書がない場合、あるいは遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人で遺産分割協議を行ってそれぞれの遺産分割割合を決めることが一般的です。
遺産分割を行った結果に基づき、不動産の相続登記を行う場合は、遺産分割の内容を記録した「遺産分割協議書」という書類が必要です。また、遺産分割協議書には、相続人全員が同意済みであることを証明するために、全員の署名押印が必要です。
3_法律で決められた相続権の割合で相続する「法定相続」
遺産分割協議にて法定相続分で相続すると決めた場合のほか、遺言書がなく、遺産分割で相続人を決めなかった場合(つまり、相続人が何もしなかった場合)も、自動的に法定相続分による相続となります。
関連記事:法定相続人になる人とその順位、相続分の割合についての具体例
相続登記のフロー
相続登記の流れは、一般的には次のようになります。
上記の流れでは、相続登記を最終的な相続人が決定した後に行っていますが、遺産分割協議の前に法定相続分で登記することも可能です。
相続登記の必要書類一覧
必要書類の基本的な構造は次のとおりです。
不動産を相続した方法が「遺言」か「遺産分割」か「法定相続」かによって変わるのは、添付書類の「登記原因証明情報に関する書類」です。
1_登記申請書
2_登記申請書の添付書類
2.1_登記原因証明情報に関する書類
2.2_住所証明情報に関する書類
3_登録免許税に関する書類
4_登記事項証明書
まずは、それぞれの書類の概要から説明します。
1_登記申請書とは
相続登記を申請するために必要となる書類です。
様式は法務局のホームページで「所有権移転登記申請書(相続・法定相続)」として公開されておりダウンロードできます。
不動産登記申請様式について(法務局Webサイト) http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html#21
記載する項目は、登記の目的や原因、相続人の住所や氏名、取得した持ち分、登記識別情報の通知が必要かどうか、登記の対象となる不動産の情報や登録免許税の額などです。 |
2.1_登記原因証明情報に関する書類とは
登記原因証明情報に関する書類とは、相続登記が発生した原因を証明するものです。被相続人が亡くなったことや、相続人がその不動産を相続したことなどが証明できる書類を集めて添付します。
必要書類は、どの方法(遺言、遺産分割、法定相続)によって不動産を相続したかで変わります。後述する「相続登記(パターン別)の必要書類一覧」を参照して下さい。 |
2.1_住所証明情報に関する書類とは
不動産を取得した相続人の「住民票の写し」です。
共同名義で相続する場合は、その共同名義人となる全員の住民票の写しが必要になります。したがって法定相続の場合は、法定相続人全員の住民票の写しが必要になるということです。住民票の写しは、住民票コードを記載すれば添付を省略できます。 |
ただし、マイナンバーの記載がある住民票の写しは、添付書類として使用できないので注意しましょう。
3_登録免許税に関する書類とは
添付書類という扱いではないのですが、
相続登記の申請時には、対象となる不動産の「固定資産税課税明細書」、「固定資産評価通知書」、「固定資産評価証明書」などの提出を求められます。理由は、「登録免許税」の計算の根拠となる、不動産の「課税価格」の情報が必要だからです。 |
相続登記を行う際は、「登録免許税」という税金を納付しなければならず、金額は、申請者が計算して登記申請書に記載する必要があります。
登録免許税の計算式は、「課税標準×税率(0.4%)」です。
この「課税標準」を確認することができる書類が、「固定資産税課税明細書」、「固定資産評価通知書」、「固定資産評価証明書」などになります。
これらの書類に記載された「○○年度価格」や「評価額」として表示された金額から1,000円未満を切り捨てた額が、「課税標準」です。
ではどの書類を提出すればよいかというと、基本的にはどれでも構いません。
最も入手しやすいのは「固定資産税課税明細書」でしょう。市町村によって多少時期に差はありますが、概ね5月頃に不動産の所有者の住所宛てに送られてきます。
4_登記事項証明書
「登記事項証明書」とは、過去の登記の内容が記録されたもので、登記申請書に記載しなければならない、土地や家屋の不動産番号、所在や面積といった不動産の基本情報が記載されています。
登記申請書には、登記の対象となる不動産について、その土地の所在や地目、家屋の所在や家屋番号などを記載する必要があり、その際に登記事項証明書が必要となります。 |
添付する書類ではありませんが、登記申請書を作成する過程で必要になるということです。 「登記事項証明書」は法務局で発行してもらうこともできますが、オンライン申請でデータを取得することもできます。
相続登記に必要な書類「固定資産税課税明細書」の注意点
「固定資産税課税明細書」は、固定資産税と都市計画税という税金の計算根拠を、納税者に伝えるための書類です。
したがって「固定資産税課税明細書」には、「固定資産税の課税標準」や「都市計画税の課税標準」など紛らわしい数字がいくつも記載されていますが、これらは、登録免許税とは無関係です。
必ず「価格」や「評価額」という名称で示された数字を使用しましょう。
また、市町村は定期的に評価額の見直しを行っているため、必ず最新の書類から登録免許税を計算する必要があります。
相続登記(パターン別)の必要書類一覧
それでは、遺言、遺産分割、法定相続のパターン別に、相続登記に必要となる書類を確認していきましょう。
1_遺言による相続登記の必要書類
必要書類 | 備考 |
登記申請書 | 必要に応じて、次項の「必要に応じて登記申請書に添付する書類」の添付も検討。 |
遺言書 | 自筆証書遺言による遺言書の場合は、家庭裁判所の検認済証明書も付ける。 |
被相続人の戸籍謄本又は除籍謄本 | 戸籍謄本は被相続人の死亡がわかるもの。 |
相続人の戸籍謄本又は戸籍抄本 | 被相続人の死亡日以後に発行されたもの。(被相続人の戸籍謄本と重複する場合は不要) |
相続人の住民票の写し | 申請する不動産を取得した相続人のもの。(登記申請書に住民票コードを記載することで省略可) |
固定資産税課税明細書など | 登録免許税の算定に使用する不動産の「課税価格」(=評価額)がわかるもの。 |
2_遺産分割協議による相続登記の必要書類
必要書類 | 備考 |
登記申請書 | 持ち分を遺産分割協議書どおりに記載する。必要に応じて、次項の「必要に応じて登記申請書に添付する書類」の添付も検討。 |
遺産分割協議書 | 遺産分割に関係する全相続人の署名押印(実印)があるもの。 |
相続人の印鑑証明書 | 遺産分割協議書に押印された全相続人のもの。(3か月以内に発行されたものでなくてもよい) |
被相続人の戸籍謄本 | 被相続人の出生から死亡までの全て(死亡については除籍謄本も可) |
相続人の戸籍謄本又は戸籍抄本 | 遺産分割の当事者となった相続人全員のもの。相続人であることがわかるもので、被相続人の死亡日以後に発行されたもの。(被相続人の戸籍謄本と重複する場合は不要) |
相続人の住民票の写し | 申請する不動産を取得した相続人のもの。(登記申請書に住民票コードを記載することで省略可) |
固定資産税課税明細書など | 登録免許税の算定に使用する不動産の「課税価格」(=評価額)がわかるもの。 |
3_法定相続による相続登記の必要書類
必要書類 | 備考 |
登記申請書 | 持ち分は法定相続分どおりに記載する。必要に応じて、次項の「必要に応じて登記申請書に添付する書類」の添付も検討。 |
被相続人の戸籍謄本 | 被相続人の出生から死亡までの全て(死亡については除籍謄本も可) |
相続人の戸籍謄本又は戸籍抄本 | 相続人全員のもの。相続人であることがわかるもので、被相続人の死亡日以後に発行されたもの。(被相続人の戸籍謄本と重複する場合は不要) |
相続人の住民票の写し | 相続人全員のもの。(登記申請書に住民票コードを記載することで省略可) |
固定資産税課税明細書など | 登録免許税の算定に使用する不動産の「課税価格」(=評価額)がわかるもの。 |
もし生前に何度か転居を行い、その間に結婚や離婚などが行われた方の場合は、本籍地が各地に存在する場合があります。 この場合は、戸籍謄本から一つ前の本籍地を調べ、その本籍地を管轄する役所から戸籍謄本を取得し、また一つ前の本籍地を調べるという作業を繰り返し、出生まで遡らなければなりません。 |
しかも、一つ一つの戸籍から、新たな法定相続人がいないか(たとえば、子供が生まれていないかなど)をチェックすることも並行して行います。
特に、古い戸籍謄本は手書きで読みづらく文面も独特のものであるため、初めて見る場合は、読むことさえ難しいかもしれません。
専門家に依頼するメリット
相続登記に必要な書類とその取得方法をみてきました。
相続の方法により必要な書類が異なり、また多くの書類の提出が必要で、その申請先が書類ごとに異なります。この書類を集めるだけでもかなりの手間を要します。
また申請自体も、窓口は時間に限りがあり、郵送は書類の不足に不安が残り、オンラインでは電子証明書が必要と、どの方法をとっても一般の方はスムーズには進まないことが予想されます。
相続登記は司法書士や税理士、土地家屋調査士などの有資格者しかできないのではなく、一般の方がご自身で行うことができます。ただ、書類の準備や申請手続き、専門知識がないためにスムーズに進まないなど相当の労力と時間を要します。
法務局は各都道府県にありますが、ご自身で相続登記を行う場合には、法務局での事前相談を推奨しているところもあります。スムーズで確実な相続登記を行うためには、登記手続きを得意とする司法書士への依頼を検討すると良いでしょう。
また、相続全体の相談ができる税理士を活用することも非常に便利です。財産の評価から預貯金や株式の名義変更、相続登記、相続税の申告など、相続に関する一連の手続きをワンストップで完了でき、依頼者の手間が格段に軽くなるのはこの上ないメリットです。
相続登記は相続税の申告の一連の流れの一つの項目です。相続という全体を俯瞰して、最も負担がかからない方法を検討することが重要です。
日本クレアス税理士法人
執行役員 税理士 中川義敬
2007年 税理士登録(近畿税理士会)、2009年に日本クレアス税理士法人入社。東証一部上場企業から中小企業・医院の税務相談、税務申告対応、医院開業コンサルティング、組織再編コンサルティング、相続・事業承継コンサルティング、経理アウトソーシング決算早期化等に従事。事業承継・相続対策などのご相談に関しては、個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業承継」、「争続にならない相続」のアドバイスを行う税理士として定評がある。(プロフィールページ)
・執筆実績:「預貯金債券の仮払い制度」「贈与税の配偶者控除の改正」等
・セミナー実績:「クリニックの為の医院経営セミナー~クリニックの相続税・事業承継対策・承継で発生する税務のポイント」「事業承継対策セミナー~事業承継に必要な自己株式対策とは~」等多数


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