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ーコラムー
不動産の相続

相続登記に必要な書類と取得方法まとめ

2019.5.22

相続登記とは、相続や遺贈によって取得した不動産の登記上の名義を、被相続人(亡くなった人)から相続人の名義に変更する「所有権移転登記」の手続きです。

相続税の申告と同時に行われることが多い相続登記について、詳しく解説を行います。

目次

1.相続登記のパターン - 「遺言」「遺産分割」「法定相続」
2.相続登記のフロー
3.相続登記の必要書類一覧
  3.1.登記申請書とは
  3.2.登記原因証明情報に関する書類とは
  3.3.住所証明情報に関する書類とは
  3.4.登録免許税に関する書類とは
  3.5.登記事項証明書
  3.6.相続登記に必要な書類「固定資産税課税明細書」の注意点
4.相続登記(パターン別)の必要書類一覧 - 「遺言」「遺産分割」「法定相続」
5.必要に応じて登記申請書に添付する書類
6.登記申請の方法 - 法務局で申請・郵送・オンライン
7.相続登記のポイント
8.専門家に依頼するメリット

相続登記のパターン

手続きは、その不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出して行います。

必要書類は、不動産を相続した方法が、

■遺言
■遺産分割
■法定相続
のどれによるものかで、違いがあります。

1_遺言書によって財産を取得する「遺言」

遺言書の種類には、公証役場で保管された公正証書遺言や、被相続人が手書きし、自己保管していた自筆証書遺言などがあります。自筆証書遺言については、家庭裁判所の「検認」を受けることが必要です。

遺言では、法定相続人でない人を不動産の相続人として指定することもできるため、法定相続人以外の人が相続登記の申請を行うケースもあります。

関連記事:ひと目でわかる!遺言書の種類のまとめ

2_相続人の話し合いによって財産を分ける「遺産分割」

遺言書がない場合、あるいは遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人で遺産分割協議を行ってそれぞれの遺産分割割合を決めることが一般的です。

遺産分割を行った結果に基づき、不動産の相続登記を行う場合は、遺産分割の内容を記録した「遺産分割協議書」という書類が必要です。また、遺産分割協議書には、相続人全員が同意済みであることを証明するために、全員の署名押印が必要です。

関連記事:「遺産分割協議書」を作成するときのポイント

3_法律で決められた相続権の割合で相続する「法定相続」

遺産分割協議にて法定相続分で相続すると決めた場合のほか、遺言書がなく、遺産分割で相続人を決めなかった場合(つまり、相続人が何もしなかった場合)も、自動的に法定相続分による相続となります。

関連記事:法定相続人になる人とその順位、相続分の割合についての具体例

相続登記のフロー

相続登記の流れは、一般的には次のようになります。

上記の流れでは、相続登記を最終的な相続人が決定した後に行っていますが、遺産分割協議の前に法定相続分で登記することも可能です。

相続登記の必要書類一覧

相続登記の必要書類一覧

必要書類の基本的な構造は次のとおりです。

不動産を相続した方法が「遺言」か「遺産分割」か「法定相続」かによって変わるのは、添付書類の「登記原因証明情報に関する書類」です。

1_登記申請書
2_登記申請書の添付書類
  2.1_登記原因証明情報に関する書類
  2.2_住所証明情報に関する書類
3_登録免許税に関する書類
4_登記事項証明書

まずは、それぞれの書類の概要から説明します。

1_登記申請書とは

相続登記を申請するために必要となる書類です。

様式は法務局のホームページで「所有権移転登記申請書(相続・法定相続)」として公開されておりダウンロードできます。

不動産登記申請様式について(法務局Webサイト) http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html#21

記載する項目は、登記の目的や原因、相続人の住所や氏名、取得した持ち分、登記識別情報の通知が必要かどうか、登記の対象となる不動産の情報や登録免許税の額などです。

2.1_登記原因証明情報に関する書類とは

登記原因証明情報に関する書類とは、相続登記が発生した原因を証明するものです。被相続人が亡くなったことや、相続人がその不動産を相続したことなどが証明できる書類を集めて添付します。

必要書類は、どの方法(遺言、遺産分割、法定相続)によって不動産を相続したかで変わります。後述する「相続登記(パターン別)の必要書類一覧」を参照して下さい。

2.1_住所証明情報に関する書類とは

不動産を取得した相続人の「住民票の写し」です。

共同名義で相続する場合は、その共同名義人となる全員の住民票の写しが必要になります。したがって法定相続の場合は、法定相続人全員の住民票の写しが必要になるということです。住民票の写しは、住民票コードを記載すれば添付を省略できます。

ただし、マイナンバーの記載がある住民票の写しは、添付書類として使用できないので注意しましょう。

3_登録免許税に関する書類とは

添付書類という扱いではないのですが、

相続登記の申請時には、対象となる不動産の「固定資産税課税明細書」、「固定資産評価通知書」、「固定資産評価証明書」などの提出を求められます。理由は、「登録免許税」の計算の根拠となる、不動産の「課税価格」の情報が必要だからです。

相続登記を行う際は、「登録免許税」という税金を納付しなければならず、金額は、申請者が計算して登記申請書に記載する必要があります。

登録免許税の計算式は、「課税標準×税率(0.4%)」です。

この「課税標準」を確認することができる書類が、「固定資産税課税明細書」、「固定資産評価通知書」、「固定資産評価証明書」などになります。


これらの書類に記載された「○○年度価格」や「評価額」として表示された金額から1,000円未満を切り捨てた額が、「課税標準」です。

ではどの書類を提出すればよいかというと、基本的にはどれでも構いません。

最も入手しやすいのは「固定資産税課税明細書」でしょう。市町村によって多少時期に差はありますが、概ね5月頃に不動産の所有者の住所宛てに送られてきます。

4_登記事項証明書

「登記事項証明書」とは、過去の登記の内容が記録されたもので、登記申請書に記載しなければならない、土地や家屋の不動産番号、所在や面積といった不動産の基本情報が記載されています。

登記申請書には、登記の対象となる不動産について、その土地の所在や地目、家屋の所在や家屋番号などを記載する必要があり、その際に登記事項証明書が必要となります。

添付する書類ではありませんが、登記申請書を作成する過程で必要になるということです。 「登記事項証明書」は法務局で発行してもらうこともできますが、オンライン申請でデータを取得することもできます。

相続登記に必要な書類「固定資産税課税明細書」の注意点

「固定資産税課税明細書」は、固定資産税と都市計画税という税金の計算根拠を、納税者に伝えるための書類です。

したがって「固定資産税課税明細書」には、「固定資産税の課税標準」や「都市計画税の課税標準」など紛らわしい数字がいくつも記載されていますが、これらは、登録免許税とは無関係です。

必ず「価格」や「評価額」という名称で示された数字を使用しましょう。

また、市町村は定期的に評価額の見直しを行っているため、必ず最新の書類から登録免許税を計算する必要があります。

相続登記(パターン別)の必要書類一覧

それでは、遺言、遺産分割、法定相続のパターン別に、相続登記に必要となる書類を確認していきましょう。

1_遺言による相続登記の必要書類

必要書類 備考
登記申請書 必要に応じて、次項の「必要に応じて登記申請書に添付する書類」の添付も検討。
遺言書 自筆証書遺言による遺言書の場合は、家庭裁判所の検認済証明書も付ける。
被相続人の戸籍謄本又は除籍謄本 戸籍謄本は被相続人の死亡がわかるもの。
相続人の戸籍謄本又は戸籍抄本 被相続人の死亡日以後に発行されたもの。(被相続人の戸籍謄本と重複する場合は不要)
相続人の住民票の写し 申請する不動産を取得した相続人のもの。(登記申請書に住民票コードを記載することで省略可)
固定資産税課税明細書など 登録免許税の算定に使用する不動産の「課税価格」(=評価額)がわかるもの。

2_遺産分割協議による相続登記の必要書類

必要書類 備考
登記申請書 持ち分を遺産分割協議書どおりに記載する。必要に応じて、次項の「必要に応じて登記申請書に添付する書類」の添付も検討。
遺産分割協議書 遺産分割に関係する全相続人の署名押印(実印)があるもの。
相続人の印鑑証明書 遺産分割協議書に押印された全相続人のもの。(3か月以内に発行されたものでなくてもよい)
被相続人の戸籍謄本 被相続人の出生から死亡までの全て(死亡については除籍謄本も可)
相続人の戸籍謄本又は戸籍抄本 遺産分割の当事者となった相続人全員のもの。相続人であることがわかるもので、被相続人の死亡日以後に発行されたもの。(被相続人の戸籍謄本と重複する場合は不要)
相続人の住民票の写し 申請する不動産を取得した相続人のもの。(登記申請書に住民票コードを記載することで省略可)
固定資産税課税明細書など 登録免許税の算定に使用する不動産の「課税価格」(=評価額)がわかるもの。

3_法定相続による相続登記の必要書類

必要書類 備考
登記申請書 持ち分は法定相続分どおりに記載する。必要に応じて、次項の「必要に応じて登記申請書に添付する書類」の添付も検討。
被相続人の戸籍謄本 被相続人の出生から死亡までの全て(死亡については除籍謄本も可)
相続人の戸籍謄本又は戸籍抄本 相続人全員のもの。相続人であることがわかるもので、被相続人の死亡日以後に発行されたもの。(被相続人の戸籍謄本と重複する場合は不要)
相続人の住民票の写し 相続人全員のもの。(登記申請書に住民票コードを記載することで省略可)
固定資産税課税明細書など 登録免許税の算定に使用する不動産の「課税価格」(=評価額)がわかるもの。

必要に応じて登記申請書に添付する書類

相続登記では、必要に応じて登記申請書に次の書類の添付も行います。

■委任状
■相続関係説明図
■被相続人の本籍の記載のある住民票の除票又は戸籍の附票の写し等

1_委任状

相続登記の申請は、その不動産を取得した相続人全員で行うことが原則です。 しかし、相続登記の手続きは専門知識が必要で非常に難しい上、書類に不備があると受け付けてもらえないこともあります。

このことから相続登記の申請を専門家に依頼するケースが多く、代理人に申請を行ってもらう場合に「委任状」が必要です。専門家に依頼すれば、通常、作成してもらえます。

なお、不動産を共同で相続した1人が代表となって登記を申請することもできますが、この場合、委任状を作成する必要はありません。

2_相続関係説明図

相続関係説明図とは、被相続人の親族関係を図にしたものです。

作成の目的は、被相続人の法定相続人が誰であるかを、1つの図面で視覚的にわかりやすくすることにあります。相続登記に必要な書類ではありませんが、作成すると次のメリットがあるので、状況に応じて作成しましょう。


■メリット1:原本返還請求ができる

相続登記では、被相続人や相続人の戸籍謄本などを提出しなければなりません。 これらは発行するたびにお金もかかりますし、不動産以外の他の財産を相続するときにも必要になる書類です。

もし、法務局に「相続関係説明図」を提出すれば、登記原因証明情報として提出した戸籍謄本や除籍謄本などを、手続きが終わった後に法務局から返還してもらうことができます。これを「原本返還請求」といいます。

「原本返還請求」といっても、「原本を返して下さい」という請求書を作る必要はありません。返還してもらいたい書類について、あらかじめコピーを作成し、そのコピーに「原本に相違ありません」等を記載して署名押印、割り印したものを原本と一緒に提出すればOKです。


■メリット2:「法定相続情報一覧図」にすれば認証を受けられる

「法定相続情報一覧図」とは、相続関係説明図と本質的には同じ書類ですが、作成ルールが相続関係説明図よりもはっきりと決められた、やや厳格な図面となります。ただし、作成の手間はそれほど変わりません。

この「法定相続情報一覧図」を作成し、戸籍謄本などと一緒に法務局に持参すれば、「法定相続情報証明制度」による認証を受けることができます。

「法定相続情報証明制度」とは、作成された「法定相続情報一覧図」が正しいものかどうかを戸籍謄本から確認してもらい、登記官による認証を受けられる制度です。


認証を受けた「法定相続情報一覧図」は、その後、写しを提出することで、さまざまな機関に相続が発生したことを証明できるようになります。

つまり、他の窓口にいくたびに関係者の戸籍謄本などを何度も取得し、提出しなければならないという事態を回避できるというわけです。

相続関係説明図を作成するのであれば、それほど作成の手間が変わらない「法定相続情報一覧図」の作成も検討しましょう。

3_被相続人の本籍の記載のある住民票の除票又は戸籍の附票の写し等

被相続人の「住所と氏名」が亡くなった時と登記した時のものが異なる場合、あるいは被相続人の「本籍地」が登記した時の「住所」と異なる場合は、被相続人が登記上の不動産の名義人と同一人物であることを証明しなければなりません。

このときは、被相続人の住民票の除票や戸籍の附票の写しなど、亡くなったときの住所と氏名がわかるものを、登記原因証明情報に関する書類に加えて提出することが必要です。

登記申請の方法

登記申請の方法は、法務局の窓口で申請する方法、郵送で申請する方法、オンラインで申請する方法の3つがあります。

1_法務局で申請する方法

法務局に必要な書類を持参して、窓口で申請を行う方法です。

まずは不動産の所在地を管轄する法務局を調べる必要があります。

法務局の窓口は、平日の8時30分から17時15分までの間のみの受付となり、土日祝日、年末年始の期間は受付を行っていません。平日に勤務されている方が申請する場合は、お休みをとって相談や申請書の提出にいくことになるでしょう。

2_郵送で申請する場合

必要書類を郵送して申請を行う方法です。

郵送用封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で管轄の法務局に、必要書類を郵送します。郵送で返還してもらいたい書類等がある場合は、返信用封筒などの同封も必要です。

ただし必要書類に不足があった場合は、手続きが先に進まず非常に手間なので、結局は、法務局の事前相談などを利用し、必要書類をしっかり確認しておくことが望ましいといえます。

3_オンラインで申請する場合

相続登記の申請は、インターネットを使用したオンライン申請も可能です。

ただし受付は平日の8時30分から21時まで(時間外、土日祝日、年末年始の期間の送信は不可)となります。また、17時15分以降に受理したものは、翌業務日の受付に持ち越されます。

オンライン申請を行うには、インターネット環境が必要となるほか、申請者(又は代理人)の電子証明書(その申請人が本人であることを確認するためのデータ上の証明書)を取得する必要があります。

なお、登録免許税の納付はインターネットバンキング等からの電子納付も可能ですが、電子納付の手段を持たなければ、現金納付や印紙納付を行うしかありません。この場合は、納税を行った領収書や収入印紙を貼り付けた「登録免許税納付用紙」を、法務局に持参するか郵送する必要があります。

相続登記のポイント

相続登記のポイント

相続登記を行う際のポイントは、被相続人(亡くなった人)の戸籍謄本の取得です。遺言による登記を除き、相続登記では、被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで集めなければなりません。その目的は、被相続人の法定相続人を正確に判断するためです。

ところが、戸籍謄本は、本籍地を管轄する役所でしか発行できません。

もし生前に何度か転居を行い、その間に結婚や離婚などが行われた方の場合は、本籍地が各地に存在する場合があります。
この場合は、戸籍謄本から一つ前の本籍地を調べ、その本籍地を管轄する役所から戸籍謄本を取得し、また一つ前の本籍地を調べるという作業を繰り返し、出生まで遡らなければなりません。

しかも、一つ一つの戸籍から、新たな法定相続人がいないか(たとえば、子供が生まれていないかなど)をチェックすることも並行して行います。

特に、古い戸籍謄本は手書きで読みづらく文面も独特のものであるため、初めて見る場合は、読むことさえ難しいかもしれません。

専門家に依頼するメリット

相続登記に必要な書類とその取得方法をみてきました。
相続の方法により必要な書類が異なり、また多くの書類の提出が必要で、その申請先が書類ごとに異なります。この書類を集めるだけでもかなりの手間を要します。

また申請自体も、窓口は時間に限りがあり、郵送は書類の不足に不安が残り、オンラインでは電子証明書が必要と、どの方法をとっても一般の方はスムーズには進まないことが予想されます。

相続登記は司法書士や税理士、土地家屋調査士などの有資格者しかできないのではなく、一般の方がご自身で行うことができます。ただ、書類の準備や申請手続き、専門知識がないためにスムーズに進まないなど相当の労力と時間を要します。

法務局は各都道府県にありますが、ご自身で相続登記を行う場合には、法務局での事前相談を推奨しているところもあります。スムーズで確実な相続登記を行うためには、登記手続きを得意とする司法書士への依頼を検討すると良いでしょう。


また、相続全体の相談ができる税理士を活用することも非常に便利です。財産の評価から預貯金や株式の名義変更、相続登記、相続税の申告など、相続に関する一連の手続きをワンストップで完了でき、依頼者の手間が格段に軽くなるのはこの上ないメリットです。

相続登記は相続税の申告の一連の流れの一つの項目です。相続という全体を俯瞰して、最も負担がかからない方法を検討することが重要です。