平成29年度税制改正～「居住用超高層建築物に係る課税の見直し」

近年、高層マンションも増えてきて自宅が高層マンションという方も多いと思います。

平成29年度の税制改正で、居住用超高層建築物に係る課税の見直しが行われました。つまり、高層マンションに関係する課税が変更されたのです。

高層マンションに住んでいる方にとっては気になるこの税制改正ですが、どの税金にどのような変更があったのか、いつから変更されるのか、相続税や贈与税への影響について解説します。

目次
1．居住用超高層建築物とは？ 2．「居住用超高層建築物に係る課税の見直し」の概要と計算方法 3．（再掲）対象となる税金と開始の時期 4．相続対策への影響 5．効果的な相続対策を行うために

居住用超高層建築物とは？

今回の税制改正の「居住用超高層建築物」とは、どのようなものをいうのでしょうか。

「居住用超高層建築物」とは、建築基準法令上の「超高層建築物」にあたる高さが60メートルを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているものをいいます。つまり、高さが60メートルを超える高層マンションが適用対象となります。

60メートルを超えるといっても、分かりづらいですよね。例えば、一階が約3メートルと考えると20階以上の高層マンションであれば、居住用超高層建築物にあたると考えられます。

今回の税制改正の対象となるものは、平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物ですので、もともと建築されていたものや平成29年4月1日よりも前に売買契約が完了しているものは対象になりません。

「居住用超高層建築物に係る課税の見直し」の概要と計算方法

（1）背景

大都市圏で増え続けている高層マンションですが、たとえば１階と40階では見晴らしや住み心地にかなりの差があります。

高層マンションの低い階の部屋と高い階の部屋とでは、見晴らしや住み心地の差から取引価格にも差が生じており、低い階の部屋のほうが安く、高い階の部屋のほうが高い価格で取引されることが一般的です。

それにもかかわらず、固定資産税や相続税は、低い階の部屋と高い階の部屋とでは課税関係に差がないという問題がありました。

たとえば、1階の部屋が3,000万円で40階の部屋が1億円で取引されていたとしても、床面積が同じであれば固定資産税や相続税の評価額も同じだったのです。 今回の改正は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税について行われ、相続税の評価額については盛り込まれませんでした。

（2）計算方法

現行では、各部屋の占有床面積に応じて固定資産税額を計算していました。つまり低い階の部屋でも高い階の部屋でも、床面積が同じなら固定資産税額も同じになるという計算方法です。

今回の改正では、各部屋の階数に応じて補正率が適用され、固定資産税が変わってくることになります。この補正率のことを「階層別専有床面積補正率」といいます。

高層マンションの1階を100と考えて、階数がひとつあがるごとに、10/39を加えた数字が補正率となります。このことにより、階数があがればあがるほど、固定資産税も高くなることになります。この補正率で計算していくと、1階と40階では10％近く固定資産税が変わってくることになります。

固定資産税の計算は、まずマンション一棟全体で計算しますが、全体の固定資産税の計算方法は従来と変わりません。全体の固定資産税を各部屋に按分する方法が変わってくるということになります。

マンション全体の固定資産税を按分するときに、低い階に住んでいる人は安く計算され、高い階に住んでいる人は高く計算されます。

---

さて、平成29年度税制改正の「居住用超高層建築物に係る課税の見直し」では相続税の評価額は対象になっていませんでしたが、相続対策への影響は全くないのでしょうか？

ここからはこの改正が相続対策に与える影響について考えていきたいと思います。

（再掲）対象となる税金と開始の時期

平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物について適用されます。 もともとある高層マンションや平成29年4月1日より前に売買契約が締結されたものについては、今回の改正は適用されません。

この改正された補正率は、固定資産税、不動産取得税、都市計画税について適用されます。 現在のところ、相続税や贈与税への影響はありませんが、今後は固定資産税と同様に相続税評価額についても改正が行われると考えられています。

相続対策への影響

現在のところ高層マンションの階数についての補正率は、相続税や贈与税については盛り込まれませんでしたが、今後は固定資産税と同様に相続税評価額も、高層マンションの低い階に住んでいる人は安く、高い階に住んでいる人は高く計算される方向で改正が行われることが予想されます。

相続対策を考える時には、相続財産には何があるのか、相続人の誰がどの資産を相続するのか、相続税をなるべく節税するには生前贈与を活用したほうがよいのか、など考えなければならな事項がたくさんあります。これらを総合的に考え、被相続人や相続人の事情を考慮しながら、なるべく相続税が安くなるような方法を考えていく必要があります。

今回の高層マンションに係る税制の改正は、相続財産に高層マンションがあったときにその高層マンションを誰が相続し、将来的な固定資産税などは誰が払うのかにかかわってくるだけでなく、将来予想される相続税の改正を予想して相続税評価額をシュミュレーションしなければならないということにかかわってきます。

相続税対策は、相続が発生してから行うよりも、はやめはやめに行うことが効果的です。そのためには、相続財産に関係する税制改正の情報もしっかりと把握しておかなければなりません。

効果的な相続対策を行うために

相続対策を考えようと思ったときに、誰が相続人でどのくらいの財産があるのかをまず考えなければなりません

そのうえで、相続税と贈与税をシュミュレーションし、被相続人と相続人の事情を考慮して、できるだけ税金の金額が安くなるように対策を行っていきます。

相続をめぐる法律関係や税法は複雑ですので、信頼できる相続専門の税理士にアドバイスを求めることが効果的な相続対策となるでしょう。 相続対策のために税理士に相談するのは、できるだけ早い時期が望ましいといえます。信頼できる相続に強い税理士であれば、税制改正の情報をキャッチし将来予想される税制改正についても考慮しつつ相続対策をすすめることができるからです。

たとえば今回の改正についての情報をいち早くキャッチすることで、高層マンションの上層階の部屋を購入しようと検討している方は、平成29年4月1日より前に契約をすませることで、上層階でも固定資産税が高くならずにすんだということになります。

税法は毎年多くの改正が行われていて、相続財産に関係する税法も毎年のように見直しが行われています。最新の情報をキャッチし続けるのは大変ですので、ただでさえ頭の痛い相続問題に対応するときには、専門家のアドバイスを受けながら相続対策を行うことをおすすめします。

【お役立ちコンテンツ】

税務署で相続税に関する相談が可能、税理士との違いは？

相続相談はどこにするべき？専門家（税理士、司法書士、弁護士）の強み

 

【クレアスの相続税サービス】

相続税 生前対策コース

相続税申告・相続手続コース

税務調査対応コース

【生前対策コース】のご説明はこちら

【相続税申告・相続手続コース】のご説明はこちら

【税務調査対応コース】のご説明はこちら